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戸建て編

よい条件で戸建てを売却するための方法とは?

地元密着型の不動産業者を選ぶ

売主と買主の両方が得するような取引を行えるのは、実績が豊富な地域密着型の不動産仲介業者。

不動産の価値をはかるには、公示地価・基準地価・固定資産税評価額・相続税路線価とさまざまな要素を加えてから算出されます。しかし、そこで注意したいのが、その数字だけで不動産の資産を決めてしまわないこと。戸建ての価値は、その土地の周辺環境にも大きく左右されます。そのため、その土地のことを知り尽くした不動産仲介業者に頼むことで、評価金額よりも、高く戸建てを売却できる可能性が高まります。

よりよい不動産業者を選ぶ方法とは?

「REINS」(レインズ)の情報を確認する

売却の手順は、まず相場の価格を知ることからはじめます。その時、確認しておきたいのが「REINS」(レインズ)。不動産流通標準情報システムとも言われ、不動産業者向けに、不動産取引情報がまとめられているサイトになります。「REINS」(レインズ)は、通常IDとパスワードを取得したプロの不動産業者のみ閲覧可能ですが、レインズ・マーケット・インフォメーションは、私たちも閲覧できます。

このレインズ・マーケット・インフォメーションでは、「REINS」(レインズ)に掲載され成約したケースが掲載されています。絞り込み検索機能が使いやすいので、自分が売却を検討している戸建ての情報を検索してみましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーションを使って、おおまかな相場を知ることが、不動産業者選びの第一歩と言えるでしょう。不動産の相場を知ることで、依頼する不動産業者の査定額を比較できるので、判断基準のひとつにもなります。

一括査定サイトを利用する

レインズ・マーケット・インフォメーションの他にも、一括査定サイトの利用もおすすめです。いくつかのサイトで検索して、自分が想定した価格と査定価格を比較し、適当だと思われる不動産仲介業者にあたりをつけてみましょう。

ある程度サイトで絞り込んだら、実際に売却予定の戸建てがある地域の不動産業者を実際に自分で回って対面で直接話を問い合わせることをおすすめします。

名古屋市内にある戸建ての売却事例

この記事では、名古屋市内において一戸建て物件の売却を実現させた人の体験談をまとめています。

なかなか買い手がつかない物件の売り方や、希望の価格よりも高値で売却できた事例などさまざまなケースを載せていますので、戸建ての売却を考えている人は参考にしてみてください。

売却事例1 - 土地が共有持ち分の古い家

エリア 名古屋市北区
売却価格 700万円
査定価格 500万円
売却の経緯 不動産を売却しようと思ったのは、相続で家を入手したのがきっかけです。家をもらったのはいいのですが、調べてみるとその家はとても古く、土地が共有持ち分という少々ややこしい物件でした。 できるだけ短期間にまとまったお金が欲しかったのですが、仲介で売却をお願いしても、すぐに買い手を見つけるのは困難であろうとのこと。 そこで、不動産の直接買取を専門的に請け負っている業者に相談してみたのです。すると、最初の査定よりも高い金額で買い取ってくれるというので、すぐにお願いすることにしました。
売却できるまでにかかった期間 直接買い取りを請け負っている業者に相談したところ、即金で対応してくれるとのことで、ほとんど期間をかけずに売却することができました。
成功のポイント 仲介と買取、それぞれメリットとデメリットがあるのでしょうが、自分の場合は買取をお願いしてよかったと思います。なかなか買い手がつかないような物件や、事情があるような不動産はすぐに即金で買い取ってくれる専門の業者が最適だと感じました。

売却事例2 - 再建築不可の家

エリア 名古屋市東区
売却価格 1,350万円
査定価格 1,400万円
売却の経緯 先代から50年以上住んでいる土地に立っている、手持ちの家を売却しました。 当初は建物面積が33坪だったのですが、途中で土地の一部を売却してしまったために再建築不可物件(土地の広さや立地などの諸条件で建て替えができない家)に該当してしまうという事情があり、なかなか買い手が見つからずに売却に難儀していました。 しかし、不動産会社の方が建物の状態が良いということに着目し、収益物件として売り出していただいたことで状況は一変。査定よりも高い金額で手放すことができました。
売却できるまでにかかった期間 3ヵ月程度。
成功のポイント 不動産会社は1社だけでなく、複数の業者さんに査定してもらったり、不動産の売り方をいろいろと工夫して考えてくれるような、パートナーとしてふさわしい相手を見つけることがポイントだと感じました。 実際に売却できたのは2社目の不動産会社であり、1社目のままでしたら買い手がつかないまま売却価格が下がっていたのではないかと思います。 今回パートナーとなってくれた不動産会社さんには本当に感謝しています。

売却事例3 - 店舗付きの家

エリア 名古屋市中区
売却価格 3,050万円
査定価格 3,000万円
売却の経緯 1階を店舗として利用していた物件で、3階建てなので、お店をたたんでからは隠居して老後をゆっくり過ごすために売却しようと考えていました。 そういったことも含めて相談した不動産業者は、私の希望価格や室内状況を判断したうえで、業者が買主となるプランを提示してくれました。 確かに、店舗付きの物件は個人では買い手が付きにくいですし、個人間売買の場合だといつ買い手が決まるか不明である点、売却後も建物の不備に対して責任を負う可能性がある点など分かりやすく説明して頂き、納得して任せることができました。 結果的には、査定価格よりも高い価格で売却することができ、相手が業者なのですぐに手放すことができました。今はこじんまりとした家で静かな生活を送れています。 不動産取引では、過去何度か失敗しており、不動産業者にあまりよいイメージを持っていなかったのですが、非常に気持ち良い取引ができました。
売却できるまでにかかった期間 1ヶ月以内。
成功のポイント スムーズに取引できて希望が通ったのは、親身になって相談に乗ってくれる不動産会社と出会えたからです。特殊な物件がうまく売却できるかどうかは、不動産会社の選び方に左右されると言っても過言ではないでしょう。

売却事例4 - 売却するタイミングによって価格が変動

エリア 名古屋市千種区
売却価格 2,100万円
査定価格 1,800万円
売却の経緯 家を購入した当時は夫婦の二人住まいでしたが、10年たつ間に子供が二人生まれ、子育てしながら働く妻の買い物や、子供の通う学校にも便利な立地の家に住み替えたいと思うようになりました。 しかし、査定価格は納得いくものではなく、売却しようと考えてからなかなか売りに出せないでいました。 そこで不動産会社の担当さんにできるだけ高く売るにはどうしたらいいか相談したところ、絶えず変動する価格の上昇に合わせるか、2月や3月などの需要が高まる時期に売るかというアドバイスをもらい、子供が学校に通い始める4月の手前で売却するのを目標にして売りに出すことにしました。 その結果、激戦区となる3月には価格も上昇し、希望の価格以上で売却することができ、新しい家の購入と合わせて住み替えに成功しました。
売却できるまでにかかった期間 8ヵ月程度。
成功のポイント できるだけ高値で売却するには、タイミングも重要だということを知ることができ、適切なタイミングで売却できたのはアドバイスしてくれた不動産屋さんのおかげだと思っています。

売却事例5 - 相続した家にかかる税金対策のために売却

エリア 名古屋市郊外
売却価格 1,000万円
査定価格 950万円
売却の経緯 相続により親の持ち家を受け継いだのですが、すでに実家を離れて家庭を持っているのでそこに移り住むことはできず、せっかくの不動産を持て余し気味でした。 しかも、相続するにも税金がかかるうえ、不動産を持っているだけでも固定資産税がかかるので思い切って売却しようと考えました。 ですが、仕事が忙しく売却にかかる手続きや調査に手がかけられず、使い道がないまま税金がかかる期間がどんどん長くなってしまうので、一刻も早く手放したいと考えるようになり、直接買い取ってくれる業者に依頼することにしました。 業者による買取は、相場よりも価格が安くなってしまうことは覚悟していましたが、立地条件が悪くないことなどから予想以上の価格で買い取ってもらうことができ、税金の負担からも解放されてほっとしています。
売却できるまでにかかった期間 買い取り業者に依頼してから1ヶ月以内。
成功のポイント 買い取り業者は安く買いたたかれるのではないかと不安でしたが、いくつかの業者に査定してもらって、もっとも高値を付けてくれた業者に依頼した結果、希望より高値がついて満足しています。 査定だけなら無料なので、とにかく相場を知るためにも複数の業者に査定依頼をしてみるのが成功のコツだと感じました。

売却事例6 - リフォームすることで売却スピードアップ

エリア 名古屋市東区
売却価格 2,500万円
査定価格 2,200万円
売却の経緯 子供が独立して使わない部屋ができてしまい、家を手放して夫婦二人でマンションに住むことを検討し、家を売却することにしました。 しかし、築年数も30年を過ぎ、だいぶ古臭くなっていたためかなかなか買い手がつかず、どんどん価格も下がってしまうのでどうにかならないかと不動産屋さんに相談してみました。 すると、家の中をリフォームしてきれいにし、売却価格を上げてみることを提案されました。 正直なところ、お金をかけてリフォームして売却できなかったらと不安が大きくなりましたが、このままではどんどん古くなってしまうので、思い切って水回りや内装などを数百万円かけてリフォーム。まるで新品のようにきれいになり、写真映えも良くなって購入希望者が増え、リフォーム金額を上乗せしても希望価格よりも上回る価格で売却することができました。
売却できるまでにかかった期間 リフォームするまで1年近く、リフォームしてから3ヶ月程度。
成功のポイント リフォームするかどうかはある意味賭けかもしれませんが、自分が家を購入する立場になった時、やはり内装や設備がきれいだと多少値段が高くても選びやすいのだとわかりました。 築年数よりも、実際に見てきれいかどうかを重視する人も多いので、写真などで見た時に映えるような工夫が必要なのだと思います。

戸建ての売却が難しい理由

住む人が限られてしまう一戸建て

戸建てはマンションと違って、売却が難しいといわれている不動産の1つ。なぜなら、マンションに比べると、ターゲットがファミリー層に限定されてしまうためです。

データでも近年、中古マンションの価格は新築物件の上昇に引っ張られるように上昇していますが、戸建ては横ばいで推移しているという結果がでています。マンションは、住む人だけでなく、投資目的で購入する人もいるので、ターゲットが限られているのもその理由のひとつであることがうかがえます。

税法上は築年数20年を超えると計算上の価値がほぼゼロ

他の不動産よりも売却が難しい理由には、戸建て住宅の価値を計算する税法上にも原因があるといわれています。

家屋の価値を数字で表す方法として、不動産業界では減価償却費を使って計算しますが、この基準について「木造1戸建ての場合は耐用年数33年と国が定めている」ために、築20年以上経過すると、計算上の価値がほとんどなくなってしまうのです。

仮に土地の価格が上昇する地域であったとしても、上物(うわもの)である家屋の価値は確実に経年劣化してしまうので、高く売るのが難しいのです。

さまざまなリスクに備えなくてはいけない戸建て

一戸建ては、建物の構造・耐震性もしっかりとチェックする必要があります。木造住宅の場合には、シロアリ対策や、雨漏りといったリスクも考えなくてはいけません。

マンションに比べ、購入を検討している人は、中古の戸建てを購入する人は、購入に慎重になる傾向があるそうです。また、築年数のある物件の売却を考えている人はリフォームや修繕を行い、資産価値の下落を防ぐ方法もあります。しかし、売却を考えているなら、リフォームや修繕費用が売却金額を上回らないようにするのも方法の1つです。

立地条件によっては資産価値がある

近くに鉄道が走る、高速道路が開通する、大きなショッピングモールの建設予定の話が持ち上がっている、など不動産は物件そのものの価値以上に、周りの環境に大きく価格が左右されることが多いです。

また、場所によっては、古民家ブームの影響で取り壊さないほうが、資産としての価値が高くなることもあります。

仲介の媒介契約で選ぶ不動産業者

一戸建ての売却時には、不動産業者と仲介契約を結び、買い手を見つけてもらうという形が一般的です。ここで確認しておきたいのが、仲介の媒介契約には3つの形態があることです。

それぞれの契約の特徴から自分の一戸建てを売却する際に知っておきたいポイントをまとめました。

一般媒介契約

一般媒介契約では、最も高く買ってくれる買主を見つけて売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料をもらえるので、不動産会社が競い合って販売活動をしてくれることが期待できます。

いくつかの不動産業者からの広告が発信されれば、情報がより広く拡散することも見込めることでしょう。3つの契約の中で一般媒介だけは、2つ以上の不動産仲介業者と契約できます。どの業者と契約を結ぶのか絞り込めない場合などは、お試し感覚でいくつかの業者と一般媒介契約を結んで様子を見てみるのもおすすめです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社と契約を結ぶので、広告・販売活動に取り組んでもらえます。自分で知人などに売却することになった場合は仲介料が発生しません。いい不動産仲介業者を見つけられればベストな選択肢です。

専属専任媒介契約

不動産仲介業は成功報酬です。一般媒介契約の場合は、成約しなかったときに広告費などのコストはすべて無駄になってしまうので、一般媒介の顧客は後回しになってしまうことも。

できる限りの早期売却を考えているのであれば、専属専任媒介契約がおすすめです。法律で、さまざまな制約があることから、連絡や取引の進捗の報告も多いため、早期に売却できる可能性が高まります。

戸建てを高値で売却できる業者を選ぶ方法は?

不動産のプロとしての対応力の有無

「査定額」そのものは、条件さえインプットすればコンピュータが自動的にはじきだしてくれますが、不動産の売却価格はそれだけでは決まりません。不動産をより高くより早く売却するために、有益なのはどんな強みをもった業者がいいのかを客観的に見極めましょう。

売主の知りたい情報に対して、しっかりと答えられるかが本当のプロフェッショナルかどうかが問われる部分です。

ネットの情報だけに頼らない

REINS(レインズ)の登場後、知名度の高い大手業者であっても、地元密着型の中小不動産業者でも情報を平等に入手できるようになりました。

しかし、地元ならではの口コミ情報やネットでは網羅できない情報、その地域独特の癖や住民の人たちのプロフィールを知っているほうが、売却に役に立つのであれば地域密着型の中小不動産業者と契約したほうがうまくいくでしょう。

担当者とはよく話し合うようにする

戸建ての売却は、マンションよりも難しいので、戸建てならではの販売実績が少ないところは、おすすめできません。大事な不動産の取引をするのですから、不安な時は、納得するまで質問しなければなりません。

気軽に質問できるかどうか、質問に応じてくれそうか、といった対応の仕方も大事です。複雑な法律が絡んだ不動産の売却には、プロの不動産仲介業者の力に頼らなければ進まないというのが正直なところです。

宣伝・広告にノウハウのある不動産業者を選ぶ

内覧にむけた準備、内覧時の対応を決めておくことは売却時の重要なポイントのひとつ。広告の出し方、売り出し価格の決め方など、販売戦略を具体的に私たちがイメージできるようにわかりやすく説明してくれる、不動産仲介業者ならば安心して任せられます。

「どんなターゲットに向けてどんな広告・宣伝活動をする計画なのか?」といった具体的な質問をしてみましょう。それだけで、私たちが売却しようとしている一戸建ては、周囲の住環境やアクセス状況も含めて、どんな購入希望者には響くのかというのがイメージできます。

戸建ての価値を高められる不動産業者を選ぶ

「より高い価格でより効率的に売却できる」のが売主の目的ですから、そのためにどんな工夫をすればよいかを、不動産業者にたずねましょう。

例えば、水回り中心とした掃除程度でいいのか、少し手を加えたりリフォームをしたりしてからのほうが引き合いがよいのか、場合によっては少し大胆な修繕をしたほうがいいなどといった提案を、損益も考えたうえで売主の立場から提案してくれる業者であれば、任せられそうです。

業者買取ができるのかを確認する

どうしても買い手が見つからないが、早く現金化したい場合の最終手段として「業者買取」についても質問してみましょう。これは不動産仲介業者に買い手を仲介してもらうのではなくて、不動産業者に直接物件を買い取ってもらうのです。

買い取り業者としては、買い取った物件をリフォームして再販するというプロセスをすべて1社で完結するもので不動産仲介業者による直接の買い手になりますから仲介手数料がかからず、瑕疵担保責任などの売主責任が免除になりますし、現金化のスピードも速いというメリットもありますが、通常の売却に比べて割安になるというデメリットもあります。この説明までしてもらえれば、安心感はさらに増すでしょう。

不動産業者に丸投げしない

専任媒介で契約を結んだけれど、内覧者が来ないなどといった状態が続いたときは迷わず、「どこに問題点があるのか?」「どうすれば反応が増えるか」など率直に相談してみましょう。

宣伝方法が適切でない場合や、不動産の売却物件をまとめたポータルサイトに費用節約という理由で情報を掲載していない、仲介業者が内覧を断っている可能性も考えられます。ポータルサイトに自分の不動産が掲載されているか仲介業者に直接質問することをしてみましょう。不動産業者にすべてをお任せするのではなく、自分で確認することも大切です。

囲い込み(両手仲介)には注意する

専任媒介では注意しなければならないポイントが1つあります。物件の囲い込みをされている可能性があるかという点です。囲い込みは、両手仲介ともいいます。

不動産仲介業者が仲介手数料を売り手側からも買い手側かもらも獲得するために、他の業者からの購入希望者を断る行為のことをいいます。具体的には内覧希望者からの連絡。「もう購入希望のお客様との話が進んでいる」という理由をつけて断る場合です。

売却の契約をした仲介業者が囲い込みを狙っているとしたらなかなか買い手が見つかりません。

登録証明書の備考欄を確認する

囲い込みは「REINS」(レインズ)に登録するときに発行される登録証明書の備考欄をチェックしましょう。ここに「広告不可」あるいは「一部可」となっていれば、「他社への広告使用を許可しますか」という項目を“No”にしていることになります。

これは通常は”Yes“にしておかなければならない項目です。このチェック項目から囲い込みが明らかになった場合には、その業者との契約は打ち切りにします。

不動産業者の変更を検討する

親身になってくれない、こちらが納得する回答が得られない場合は、思い切って業者を替えることも検討すべきです。一般媒介の場合はいつでも変更できますし、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合の有効期間は3ヶ月です。

業者も不動産が売却できれば、手数料収入が手に入るのですから、本来ならば「どうすればより早くより高く売れるか」を提案してくれるはずです。もし、提案がない場合には、「その地域での不動産の売却の実績がなくどうすればよいかわからない」というのが主な理由でしょう。よりその地域の不動産売却を得意とした業者に交代することをおすすめします。

不動産業者と二人三脚で売却活動をすすめる

業者の言いなりになるのではなく、不動産業者のプロにアドバイスしてもらって業者と二人三脚で取り組むことが売却をスムーズに進めるコツです。不動産仲介業者はなくてはならない重要なサポート役。ですが、あくまでも目的は、一戸建てを売却する売主ですから、業者に頼りきりになってはいけません。売主主導で進めていく点が大事です。

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