売却するための費用
家や土地を売るとき、何の費用がいくらかかるか調べました。仲介手数料や各種税金、その他経費などを解説しています。参考までにご覧ください。
仲介手数料
媒介契約を結んだ業者を通じて家や土地を売却した（成約に至った）場合、その業者に仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は、「宅地建物取引業法」によって、売買代金（税抜）の金額区分ごとに、上限が決められています。
（仲介手数料の例）1,000万円の不動産物件を売却したとき
1,000万円×3％＋6万円＝36万円（税別）
※業者によって計算方法が異なりますので、契約前に確認してみましょう。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代で、売買の金額に応じた額面の印紙が必要となります。
所得税・住民税
不動産売却で譲渡益が生じた場合には、所得税（譲渡所得税）と住民税がかかります。
なお、譲渡益は次の公式で算出されます。
（売却価格）－（購入費用＋購入にかかった諸経費＋売却にかかった諸経費）
※購入費用とは、売主が家や土地を購入したときの費用。先祖代々の家・土地など費用が不明な場合は、売却価格の5％として計算されます。
※購入にかかった諸経費＝売却する家や土地を購入した際にかかった仲介手数料や印紙代、登記費用、ローン保証料などのことです。
また、各税率は不動産の利用形態や所有期間などによって異なります。ちなみに、所有期間が長いほど税率は低くなります。さらに、居住不動産で一定の条件に当てはまれば、軽減税率の適用対象となる場合があり、その中には限度額が3,000万円の特別控除などが含まれます。
特別控除にはいくつか種類がありますので、管轄の税務署などで相談してみましょう。
譲渡所得税
不動産を売却した際、利益が出た場合にかかる所得税のことです。ここでいう「利益が出た」というのは、不動産の売却価格からその物件を取得するにあたって必要になった代金（所得期間中の減価償却費は含みません）や、購入時にかかった費用・売却時にかかった費用を差し引いて残った金額のことです。
ちなみにマイホームを不動産として売却する際には、最高で3,000万円までの特別控除を受けたり、所有期間によって課税方法が異なったりといった要素も含まれます。具体的に言えば、5年以下の所有期間だった場合には「短期譲渡所得」として、5年以上の所有期間だった場合には「長期譲渡所得」として判定されます。ちなみに短期譲渡所得税は39.63％、長期譲渡所得は20.315％となります。長期譲渡所得の方が課税率は低めですから、売却に余裕がある場合は所有期間についての計画を立てるのもおすすめです。
実際に譲渡所得税を計算する場合、「譲渡所得＝譲渡収入金額-（所得費+譲渡費用）」から特別控除を差し引いた額が課税対象となります。
抵当権の抹消費用
「抵当権」というのは、債務不履行のために担保を決めておく権利のことです。不動産の場合だと、家を購入する際に住宅ローンを利用していた場合、その不動産をローンの担保として抵当権が設定されています。抵当権があれば住宅ローンの返済ができなくなった際、ローンを組んだ金融会社が不動産を差し押さえることが可能。
抵当権の抹消とは、不動産を売却するにあたって、不要になった抵当権を抹消するための手続きを言います。実は抵当権はローンを組んだ本人が「抵当権抹消登記」の申請をしないと抹消されません。住宅ローンを完済しただけでは抹消できないのです。
抵当権抹消の手続きには、必要な書類を用意して法務局に提出する方法があります。自分で手続きをすることもできますが、知識や段取りの組み方などに自信がなければプロの司法書士に依頼して手続きを代行してもらうこともできます。
司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼する場合には、一筆につき一律1,000円の費用がかかります。土地と建物を売却する場合には、総額で10,000円～15,000円程度の費用がかかるのが相場です。
もしも抵当権抹消が済んでいなかったら、不動産を売却することができなくなってしまいますので要注意です。
測量費
「確定測量」とは、不動産を売却するにあたって正確な土地の広さを測量することを言います。不動産を売却する手順の一つとして、土地の所有者に測量士、土地家屋調査士のような公的資格を持つ人に立ち会ってもらい、国土地理院が作成する行政の図面を元に、正式に測量する必要があります。
測量が必要な理由の一つとして、「不動産の売却価格を正確に決めるため」というものがあります。隣の土地や道路との境界を明確に示す必要がありますし、なにより測量値に誤差があれば、数十万円もの売却価格の誤差が生まれることになります。より高く不動産を売却するために、測量費は必要な投資と言えます。
ちなみに確定測量をするためには、費用として60～80万円程度が必要になります。ただし広大な土地や複雑な土地だった場合には、測量費はもう少し高くつくケースもあります。
ただし地価の低い土地や狭い土地など、あまり購入金額が伸びそうにない土地を売却する場合には、確定測量費用の方が高くなってしまうこともあります。売却しようとしている土地の広さや地価を大まかに確認してから測量の有無を決めましょう。
家のリフォーム・クリーニング費用
家をなるべく高く売りたいと考える場合に、家のリフォームやクリーニングをして付加価値をつけるのは常套手段。バスルームやトイレ、キッチンといった設備を新しいものにリフォームしたり、汚れたor傷ついた壁紙や床をクリーニングしたりといった手順を挟むだけで、売却価格は一気に跳ね上がります。これも不動産売却にあたり、必要な投資と言えるでしょう。
リフォームやクリーニングをしておきたいのは、家に入ってすぐ目にはいる玄関、使うことの多い水回り、照明器具、それから窓ガラスなどです。水回りや窓ガラスは特に汚れが溜まりやすい場所でもあるので、しっかりクリーニングしておきたいところですね。
フルリフォームをすれば100万円～300万円はかかります。キッチンのリフォームには50万円以上、浴室は20万円以上、フローリングの張り替えは20万円以上…。リフォーム費用を売却価格で取り戻したいなら、「50万円まで」などリフォームにかける費用を決めておきましょう。
クリーニング費用は「浴室」「キッチン」など一か所ごとに10,000円程度がかかります。家全体をクリーニングするなら50,000円～90,000円程度。リフォーム費用を損だと感じるようなら、クリーニングだけでも家の付加価値を上げることはできます。
もちろん「必ずしなければならない」というわけではありません。大切なのはリフォームをすることで、買主の琴線に触れるか否かです。リフォームする必要のない場所は触らなくても構いません。どこをどうリフォームして家の付加価値を上げるのか、慎重に計画を立てましょう。
引っ越し費
無事に不動産の売却が決まり、住み替えが決定した場合には引っ越しの費用もかかります。引っ越す家族の人数や持って行く家具や荷物の数によって引っ越し代金は異なりますが、主に次の費用がかかると考えておきましょう。
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- 引っ越し代金
- 住み替え後の家賃（もしくは不動産購入費用）
住み替え先が賃貸なのか、それとも不動産を購入するのかによって費用は大きく変動します。
引っ越し自体にかかる費用は、引っ越す時期でも変動します。学生の新学期や企業の新年度に重なりやすい3月、4月は比較的費用が高くなりがちです。逆に引っ越しのシーズンから離れた11月あたりは料金も安くなっています。
また、引っ越す距離も重要。例えば4～5人家族の引っ越しの場合、同一都道府県内なら10万円前後の費用になりますが、別の都道府県への引っ越しとなると15万円～36万円程度はかかります。
取り壊し費
売ろうとしている不動産があまりに古くて売れそうもない場合は、不動産を取り壊してしまい、土地を更地にしてから売却するという方法を取ります。その際には不動産の取り壊し費用も必要になってきます。
取り壊し費用は市区町村やその土地の地価によって細かく変動します。都心に近付くほど費用が高くなりがちですが、隣接する家がある場合や、重機を使うのに便利な土地かどうか…という点も費用の高さに加わる要素です。
取り壊し費用の目安としては、木造建築なら一坪あたり4～5万円、鉄構造なら一坪あたり6～7万円程度とされています。例えば20坪の鉄構造の住宅を取り壊すなら、120万円～140万円がかかります。頑丈な構造の建物であればあるほど、取り壊しに時間がかかるため費用も高くなりがち。
- 近隣住宅との近さ
- 作業人数
- 廃棄物の量や処理方法
- 地中埋設物
- 家屋以外の取り壊し
…なども取り壊し費用を高める要素の一つです。例えば重機を使えないような土地だった場合は、手作業のために人数を増やす必要があるため、作業員の人件費が増えます。すぐ近くに住宅がある場合は、騒音や粉じんを防ぐため、「養生シート」という家を覆う道具を使う必要があります。
土地の状況や家の状態にもよりますが、最終的にかかる取り壊し費用としては150万円～300万円ほどが目安です。
その他経費
売却物件が住宅ローンなどで抵当に入っている場合、司法書士への依頼料などが必要になります。
