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任意売却はじめてガイド~名古屋編~

名古屋で任意売却を請け負うお勧め企業を紹介。そのメリットやかかる費用などについてもご案内します。

ここでは、任意売却のメリットやかかる費用についてまとめています。また、名古屋で任意売却を依頼できるお勧めの会社も紹介します。

任意売却とはなにか

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、通常の不動産取引として物件を任意に売却して債務の整理をする手続きのことをいいます。

ローンを滞納すると競売にかけられるのが基本

住宅ローンを組み融資を受けると、債務者は不動産の購入代金を数年、数十年にわたり少しずつ返済することができます。本来的には購入時に一括で支払うべきところ「長期間にわたり少しずつ返済ができる」という意味で、この状態のことを「債務者は期限の利益を有している」と表現します。

しかし、「期限の利益」は、あくまでも滞りなく返済している債務者が有するものです。返済を滞らせた場合は期限の利益を喪失し、金融機関に残債務の一括返済を求められます。そして、残債務の一括返済が難しい場合、担保となっている物件は競売にかけられ、その売買代金から債務の回収がなされます。

競売は物件所有者の意思に関係なく裁判所が介入して進める「強制手続」であるため、融通が利きにくいなど様々なデメリットがあります。

任意売却で競売を回避

競売を回避する方法のひとつに、「任意売却」があります。任意売却の取引形態は、一般的な不動産売買となんら変わりありません。物件の売出価格を決めたうえで販売活動をし、買主との間で不動産売買契約書を交わして決済をするのです。

ただし、不動産を売却するには、そこに設定されている抵当権を解除してもらわなければなりません。抵当権を解除するには債権者に対して借入金全額を返済する必要がありますが、そもそも任意売却はローン返済に窮している人が検討する手続きであり、債務を全額返済するのはまず不可能でしょう。

そのため、任意売却をするにあたっては、債権者と交渉して抵当権の解除に同意してもらう必要があります。この交渉では、不動産売却代金と自己資金をもってしても債務の全額返済ができない場合に残債務の返済をどのように行うのか、といった点についても話し合わなければなりません。また不動産の売却が思うように進まない場合、債権者が強制手続に踏み出す可能性もあります。

任意売却を成功させるには、債権者・債務者・不動産会社が協力してこれに取り組む必要があるのです。名古屋で任意売却を検討している方は、任意売却や債権者との交渉に精通している会社を選ぶことが大切です。

任意売却が可能な状況とは

任意売却は、いかなる場合でも認められるわけではありません。一定の条件を満たしたうえで債権者との交渉が上手くいった場合に、その手続きが可能になるのです。

任意売却ができるのは期限の利益喪失~競売開札日前日まで

住宅ローンの返済を滞納している状態が続くと、債権者から「期限の利益を喪失」したことを知らせる通知が届きます。期限の利益喪失に至るまでの滞納期間は金融機関によって異なりますが、一般的には3~5か月滞納した段階で通知を送るところが多いようです。これにより債務者は残債務の一括返済を求められることになり、この時点から任意売却の手続きができるようになります。

ただし、任意売却による販売活動は、無期限に許されるわけではありません。販売活動を始めて3~6か月が経過しても物件を売ることができない場合、金融機関はこれと並行して競売の申し立てをします。そして開札により購入者が決まると、これ以降その物件の販売活動ができなくなるのです。

つまり、物件の任意売却ができるのは、債務者が期限の利益を喪失してから競売の開札日前日まで、ということになります。

マンションの管理費も任意売却で精算可能

任意売却をする物件がマンションである場合、債務者は住宅ローンだけでなく「管理費」「修繕積立金」「駐車場・駐輪場使用料」といった管理費も滞納していることがあります。これらのうち管理費と修繕積立金に関しては、管理組合が次の購入者に前所有者の滞納分を請求することができます。

そのため、マンションを売却する際は、滞納している管理費を清算したうえで引き渡すのが一般的です。ただ、任意売却の場合は支払いが難しいケースが多いため、売却代金から滞納管理費分を控除し、これをもって清算するのが慣例となっています。

離婚に伴う金銭問題予防のための任意売却

夫婦でマイホームを購入し、配偶者が住宅ローンの保証人になっているような場合、離婚後も保証人としての責任が残ります。そうすると、次のパートナーを見つけにくくなったり、新たな家族に迷惑をかけてしまったりと、様々な弊害が生じる可能性があります。

リストラや病気など諸事情により返済計画が破綻しているおり、離婚の話し合いもしている、というようなケースでは、離婚前に任意売却の手続きをして金銭問題を解決しておくのも一つの手段ではあります。

任意売却は、以下のような手順で進められます。

  1. 担保物件の調査・評価
  2. 売却活動
  3. 買受人の買付申出
  4. 売却代金の配分案作成
  5. 債権者との調整
  6. 債権者と債務者の合意・売買契約
  7. 残債の整理

上記はあくまで一例で、債権者の意向によって手順が変わることもあります。

ここで重要なのが、(4)売却代金の配分案作成です。本来は競売にかけられるはずだった物件を、金融機関にお願いして一般市場で売却させてもらうわけですから、競売以上の債権回収ができる(高く売れる)ことが最低条件となります。つまり、「(4)売却代金の配分案」で競売の方が収益は上だと金融機関が判断した場合、任意売却は認められません。

この作成は大変に重要ですから、任意売却のプロフェッショナルである地元(名古屋)の業者に依頼することを推奨します。

それでは続けて、任意売却のメリットと費用、さらに名古屋における業者の選び方について説明します。

メリット

名古屋エリアにおける、任意売却のメリットを解説しています。残債務を減らせる、債務者に優位な条件で進められるなど、詳しく紹介していますので、チェックしてください。また、任意売却と競売の違うも分かりやすく説明します。

任意売却のメリットを詳しく見る>>

費用

任意売却にかかる費用をリサーチ。通常の不動産売却と異なり、任意売却では金融機関など債権者と業者が交渉することになりますので、しっかりチェックしておきましょう。信頼できる業者選びの条件も解説しました。

任意売却にかかる費用を詳しく見る>>

名古屋のおすすめ業者

任意売却の実績が豊富な名古屋の会社をピックアップしました。名古屋近郊で任意売却を検討している人は参考にしてください。

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