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査定のポイント

収益物件を査定する際、価格の決め方は大きく3つの方法に分けられます。

収益物件の査定価格が決まる仕組み

収益物件の査定価格は、以下のいずれかの方法で決定されます。

住宅であれば取引事例算定法が一般的ですが、収益物件の場合は収益還元法を採用するのが主流です。ちなみに、基準となる賃料は、入居者がいればその時に設定されている家賃。空室の場合は、相場を基に見込みの賃料が決定されます。還元利回りについては、地域や収益物件の種類、築年数等によって左右されます。乱暴に言えば、運用が難しければ高く、易しければ低くなるわけです。

査定額の妥当性を判断する方法

収益物件に限らず、中古品を査定してもらう時は、提示される金額が妥当かどうかを知りたいものです。しかし残念ながら、収益物件においてはそうした妥当性の判断は困難です。

居住用物件であれば、同じエリアの坪単価などを参考に、査定額が妥当かどうか判断することができます。一方収益物件の場合は、そうした判断基準がありません。というのも、単純な坪単価だけではその物件の収益性を計れないからです。

想定される利回りを判断基準とするにせよ、その利回りの根拠となっている要因はケースバイケースですし、魅力的と感じる利回りも人によってバラつきがあります。査定価格を決める方法は同じですが、その式を立てるにあたって重要視する要素が人によって違うため、自ずと答えも違ってきてしまうわけです。

そのため、一般的に見てその査定額は妥当かどうかを判断する、というよりも、自分の基準に照らし合わせて納得できる額かどうかを判断する、という形になります。そのためには、物件の状態や立地、将来的な周辺環境の変化など、入念な情報収集が欠かせません。そうした情報を根拠に査定額を判断して、適宜売り出し価格の調整を行っていくことになります。

また、収益物件に強く、売却力のある不動産会社であれば、適切な査定に基づき、リノベーションなどで物件の付加価値を高める提案や、コンサルティングを行ってくれるので、より安心できると言えるでしょう。

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