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ホームステージングで物件を早期売却するための方法とは
大事な財産である不動産。思い入れがある不動産を売却する機会は一生にそれほどありません。「いざ売り出したのに反応がない」「不動産会社に査定をしてもらったら思ったよりも低い価格を提示された」といった歯がゆい思いをした経験をした人も多いでしょう。
その理由が、立地条件や不動産の価格ではなく、ちょっとした工夫で解決できるのならば利用しない手はありません。悔いのない取引にするために役に立つ情報をご紹介します。
ホームステージングサービスとは？
ホームステージングサービスとは、見学に来た購入希望者に「この物件に住んでみたいな」と思ってもらえるようにする一連のサービスのことです。
生活感のある空間をモデルルームのような魅力的な空間に生まれ変わらせるため、家具や調度品、照明や小物、観葉植物を、うまく活用して売却物件をアレンジ。
マンションや一戸建ての購入を検討している人に、具体的に物件での暮らしをイメージさせることで、不動産が購入されやすくなります。
日本での認知度は低いがスウェーデンやアメリカでは一般的
日本ではまだ認知度が低いのが現状ですが、中古物件の売買が一般的なアメリカでは1970年代に提唱されて以来、徐々に普及してきました。特に、北欧スウェーデンでは2000年頃以降”ホームスタリング”と呼ばれるプロ仕様のホームステージングが注目され、ホームステージング採用率は高い傾向にあるとさています。
売り出し物件の特性を理解して、購入見込み客に対して「魅せる物件＝売れる物件」を演出するので、インテリアコーディネートとは似て非なるものです。もちろん、物件そのものの間取りやスペックが理由で買い手が現れない場合はやむをえませんが、「魅せる」「イメージしやすく演出する」という一工夫で大きな差が出るのであれば試さない手はないといえそうです。
ホームステージング実施のメリット
物件が購入されやすくなる
ホームステージングのメリットは「訴求力のアップがより効率的な販売につながる」ことです。日本ホームステージング協会の「ホームステージング白書2017」によれば、販売までの期間が、ホームステージングを実施した場合、実施前と比較して戸建ての場合は210日から37日へ短縮。マンションの場合は88日から42日に短くなったのだそうです。
ホームステージング先進国のアメリカの調査データからは、ホームステージング未実施と実施の場合の売却価格では6～20％以上の差、売却期間については約30～50％の短縮が実現できたと発表されています。
事情があって、買ったばかりの不動産だが売却しなければならなくなったが値下げして売りたくという声を耳にすることも多いですが、そんな人の思いを実現する力強い味方と言えそうです。
Web閲覧時の集客にも役立つ
最近では多くの人が不動産を購入するときの物件探しの第一歩にインターネットで検索していると言われています。物件を売却する時、SNSへの投稿や、インターネット広告は、物件を売却する時に重要な要素のひとつだと言えるでしょう。
また、ホームステージングという演出をすればより効率的な売却が実現できるのには理論的に実証されています。よく第一印象が大事、と言われるように、購入希望者は、内覧するために訪れた家に入った6秒以内に欲しいか欲しくないかを決める、と言われています。ホームステージングを行うことで、インターネット広告からの集客も見込めるでしょう。最近では、SNSやインターネット広告を意識してホームステージングを施したあと、売却広告用の写真を撮るサービスを提供する会社も一般的になってきました。一眼レフを使用する場合や360°空間、3D-VR立体撮影をしてより臨場感あるWeb広告に仕上げるオプションを提供するなど好みによって価格はかわります。
内覧時の印象がアップする
ホームステージングを行う理由のひとつに、物件の購入希望者の気持ちやニーズに寄り添える点があげられます。不動産の購入を検討している人は、「購入した後にどんな暮らしができるのか？」や「自分が住んだらこの空間にこんな風に使いたい」といった理想を持っていることがほとんど。
しかし、すでに使用している家には売主の生活感や趣味が反映されているため、趣味・嗜好が同じ人にしか訴求効果はありません。不動産の売却を考えている場合には、もっと広く多くの人を対象に訴える必要があります。
おしゃれに演出された空間と、洗濯ものや家具が乱雑に散らかっている空間とでは描くイメージも変わってきます。物件の特徴をより生かしたコーディネートを施せば、物件の魅力が、より購入を検討されている人に伝わりやすくなることでしょう。
部屋の売却についてプロのアドバイスがもらえる
誰でも不動産取引に不安があるもの。ホームステージングのプロは、不動産を早く効率的に売却することにおけるプロフェッショナルです。依頼時に、自分の売却物件について客観的にアドバイスをしてもらえることもあるようです。
また、ホームステージングでは、物件の魅力を最大限に引き出せるよう、カーテン・絨毯やクッション、照明をコーディネート。部屋に置くアイテムの高さを調整することで、部屋を広く見せられます。さらに、暮らしに使う電子レンジや冷蔵庫をはじめとした家電を置くことで、イメージの助けにもなることでしょう。
ホームステージング実施のデメリット
費用対効果が分かりにくい
ホームステージングは、物件を検討している人に、物件に良いイメージを持ってもらい、購入してもらうための方法のひとつです。
物件の立地条件や物件の間取りや機能をそのものを変更するものではないので、条件の良い物件なら、ホームステージングを行わなくても、売却は成功します。そのため、売却成功の理由が、ホームステージングの効果だと、一言では言い切れません。
ホームステージングは、物件の価値を高める方法のひとつだと心にとめておきましょう。
入居中だと生活に不便が生じる
売却予定の住まいに住んでいる人でも、ホームステージングは可能です。しかし、ホームステージングは、家具やインテリアを持ち込んで行います。その間、自分の家具やインテリアは、一時的に外に保管、または収納や掃除をする必要があります。内覧のために、ホームステージングを行った場合、そのまま売却できれば良いのですが、もし、気に入ってくれなければ費用がかさんでしまう結果に。
空室の時のホームステージングは、よく検討することをおすすめします。
費用がかかる
ホームステージングは5万円からできますが、平均15万円もかかってしまうため、その分売却する際の負担になります。物件を売却するためのホームステージングなので、売却後にその費用を回収できるかどうかも、判断材料のひとつにすることをおすすめします。
築年数10年を超える家は、家具やインテリアで家の雰囲気を変えるホームステージングを行うより、壁や床の修繕が必要なことが多いです。ホームステージングは、ボロボロの壁や床で行っても、あまり意味がありません。現状のまま売りに出したほうが得策と言えるでしょう。
ホームステージング費用の目安
ホームステージングを実施して売却価格が10％アップしてもそれ以上に費用がかかってしまっては意味がありません。このサービスは、1件ずつのカスタムメイドになるので、ひとくくりにまとめてしまうのは難しいのですが、ざっくりした相場としては15万円～30万円ほどの価格帯です。
ホームステージングは日本では発展途上段階。プロフェッショナルの数そのものが少ないため、欧米に比べてコストは割高というのが現状です。それでも価格ステージはだいたい3段階に分けられます。
一番安価なパターンは5万円
ホームステージングの安価なコースは、5万円。家具類をどのように配置したらよいかといったレイアウトについての提案をプロの目からアドバイスしてもらえるものです。
ホームステージングの企画書、家具やインテリア小物・観葉植物などの配置についての提案が受けられます。ただ、実際の家具の調達やレンタル・搬入・設置といったサービスは含まれていません。とにかく費用を抑えたい、アドバイスをもとに演出、コーディネートは自分でやりたい人向けです。
もちろんアドバイスの内容が一般的なのか、もっと個別のケースに沿ったものか、間取りによっても変わりますが、おおむね5万円程度が相場と言われています。ユニークなサービスとしては、現在居住中だけれど、部屋の良さをアピールできるようなコツを教えてもらえるといったものもあります。家具や装飾小物は自分で調達することになるため、不動産を売却するのではなく、テナントに入ってもらう賃貸の場合にはこちらのほうが適切かもしれません。
家具や装飾小物のレンタルサービスで15万円
リビングの企画・コーディネートと家具・装飾小物のレンタルまで含めたプランは、おおむね15万円ほどです。レンタル家具の品質やグレードによって異なります。サービスに盛り込まれている主な内容としては、ホームステージングの企画・提案書の作成および、家具のアレンジメントについてのアドバイスです。家具や装飾小物・観葉植物などのレンタル発注と運搬・搬入・搬出費用も含まれています。通常、家具・調度品や装飾小物のレンタル期間は、3カ月。もし、延長を希望する場合はオプション料が発生します。
また、このサービスのユニークな点は、居住中であっても、業者によってはこのサービスを受けることができる点です。リビング・ダイニングに家具や家電、装飾小物などちょっとした生活感を加えると、内覧に来た人が自分の日常がよりはっきりと描きやすくなります。
特に、リビング・ダイニングを重点的にホームステージングしてもらうと効果的。誰でも、頻繁に使う空間のため、より物件を魅力的に見せられるでしょう。
水回りを含めたコーディネートなら30万円
リビング・ダイニングのコーディネート企画ステージングと家具・装飾小物のレンタルに水回りのコーディネートをプラスしたサービスを選択できます。相場は約30万円です。
リビングダイニングだけでなく、キッチン・バス・トイレ・洗面所もコーディネートすることで、物件全体に与える印象が大きく変わることでしょう。水回りの演出を加えるとよりいっそう物件の魅力が内覧者の印象に残ることになります。その他にも、玄関のホームステージングを含めたコーディネートがされることも。各部屋に関するホームステージングの企画書・提案書の作成と家具、装飾小物のアレンジメントのアドバイスに加え、提案された家具や装飾小物類のレンタル、搬入・搬出がプランに含まれます。
レンタル期間は3ヶ月ほどが一般的で、延長の場合はオプション料が発生します。絵画や照明、場合によっては五感にフルに訴える工夫を施すような「香り」の演出がされることもあります。
ホームステージングを提供している会社のサービス内容
ホームステージングを提供している会社を一部紹介します。（2017年12月時点）
ホームステージングジャパン株式会社
ホームステージング先進国のドイツ出身のインテリアコーディネート、リノベーションのプロであったクハルスキー・ルーカス社長ならではの、物件の価値を最大限に引き出すサービスをオーダーメイドで提供してくれます。
ルーカス氏は、2012年日本で自宅マンションの売却をしようとしたときに、魅せる家具をアレンジ、壁や床を直し、庭の草を刈ってウッドチップを敷き詰めたホームステージングを実施した後2週間で買い主が見つかり、価格も当初の業者の見積もりより500万円高く売れたというリアルエピソードをお持ちです。
ホームステージングのプランやサービス内容
片づけ・清掃からコーディネート・アレンジ、家具・装飾小物や観葉植物等のレンタル発注から搬入・撤去まで一貫して任せられる安心のフルパッケージやリビング・ダイニングに特化したライトプラン、嗜好や家具についてもカスタマイズができるモデルルームプランなど、豊富なサービスラインナップをベースにさまざまなオプションを付加できます。希望に応じて予算面からも仕上がり、売却効率性からも、同時に満足することができます。オプションの一例としては、物件の外観撮影や360°空間3D-VR撮影などの撮影プランや演出のグレードアップや視覚だけでなく五感に訴えるフレグランスや音楽の演出キットの組み合わせがあります。
早期に効率的な売却を目指すというホームステージングの意義を知り尽くしたからこそ実現できる、物件を「広く・明るく・清潔に魅せる」技術を納得できる予算で発揮してくれます。早期売却という目的にこだわっているので、迅速かつ丁寧なサービスが受けられます。コーディネートから家具設置まで最短で1週間というスピーディなサービスが実現できるのも強みです。
さらにうれしい、売却後や購入者への引越・インテリアのサポート。不動産取引の売り手・買い手双方に引越・家具購入だけでなくインテリアコーディネートの後のサポート受けられます。ビジネス展開エリアは、一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）であれば追加料金なし、それ以外であれば個別に追加料金がかかります。
ニトリ
ニトリは、家具やインテリアの販売を行っている会社。ホームステージングサービスも展開しています。ニトリは、家具のトータルサポートができるプロフェッショナルがそろっているので、ホームステージングで使用するレンタル家具についてもこまめなメンテナンスが行き届いているので安心です。
ホームステージングのアイディア起こし・企画から家具の選択・配送まで全てグループ内で完結できる点は非常に効率的。家具配達の豊富な実績を持つスペシャリストがそろっているので、意外と起こりがちな家具の配送・搬入時につい傷がついてしまったなどという心配もなく安心して任せられることでしょう。
ニトリのプランやサービス内容
ニトリの価格帯はバリエーション豊かな選択肢から選ぶことができます。例えば、写真のみのシンプルプランであれば、リビング＆ダイニングのコーディネート・家具レンタル（演出小物はなし）と家具の配達・撤去まで1日で完結してしまうプランならば6万5,000円。Web用の広告として使用できますからお手軽です。もう少しホームステージングのエリアを広げて、1か月家具レンタルのプランであれば1ヶ月15万1,000円、3ヶ月18万5,000円に写真撮影大でもっと贅沢なプランであれば、家具を購入してプランニング・コーディネートして、ホームステージングまでお任せして35万円というものもあります。そのほか、撮影も凝ったものにしたり3Dを入れてより立体的に魅せる仕上がりにしたりすればWeb広告では映えますね。レンタル対応は現在一都三県（東京・千葉・埼玉・神奈川）と限定されていますが、購入の場合は全国対応（一部離島を除く）となっています。
小田急不動産
小田急不動産では人気ブランドunicoとコラボレーションして物件の魅力を引き出す演出を提供しています。
「unico」の家具やインテリア雑貨をアレンジして、トータルコーディネートをプランニング。unicoとのコラボレーション物件として広告に掲載してもらえるので、物件の売却のチャンスも多く、売却不動産の価値がより高まる取り組みを展開しています。
