不動産相続で抑えておきたい基礎知識

不動産の相続は、誰しもがいつかは経験する可能性のある事柄です。親が住んでいた家や土地、親族がおこなっていた賃貸経営の物件など、さまざまなパターンが考えられます。とはいえ、日常生活であまり意識する機会もそれほど多くなく、突然相続に関する話が飛び込んできても何から始めていいのかわからず困ったという人も少なくありません。

ここではそういった事態に直面している、またはした際に慌てず対処できるよう、抑えておきたいポイントについてまとめました。

相続登記をしないとどうなる？

不動産の所有者が死亡し相続が発生した場合、速やかに所有者の名義を相続人へ変更する必要があります。しかし実のところこの変更を「いつまでに」という決まり（法律）はありません。そのため、相続登記が必要にも関わらず、放置しているケースが増えてきています。

しかし、相続登記をせずに放置していた場合、下記のようなリスクが発生する可能性があります。

相続人が増える

遺産分割協議を行う際には相続人全員の参加が必要です。しかし、放置していると相続人となる対象者がどんどん増えてしまい、気づいたときには手続きしたくても全員の参加ができない、そもそも誰が相続人になっているのかの確認も困難な状況に陥る可能性があります。

相続人が認知症になるケース

遺産分割協議では全員の参加が必要ですが、時間がかかった場合、認知症のような判断力が低下してしまう相続人もでてくることがあります。成年後見人を選任するというあらたな手続きが必要になり、結果さらに時間がかかってしまいます。

相続人の考えが変わる

相続の内容を話し合い方針など同意を得たあとに相続人の考え方が変わってしまう、というケースです。協力的だった人がまったく聞く耳をもってくれなくなる、と話し合いも一から、もしくは全く進められなくなってしまう場合もあります。

こうしたリスクを生じさせないため、令和3年（2021年）に相続登記義務化の法案が可決、令和6年（2024年）までに施行予定となっています。

相続のパターン

続いて相続のパターンについて確認していきます。

遺産分割

相続の手続きの中で、特に一般的となっている方法です。相続人が全員で話し合いをおこない、相続する不動産、その割合などを決定していきます。

遺言

亡くなられた方が遺言書を残している場合に、その内容をもとに手続きを進める方法です。遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」があります。このうち「公正証書遺言」「秘密証書遺言」は証人立ち合いのもと作成・厳正に保管されるため確実性の高い遺言書となります。

反面、「自筆証書遺言」は証人などの立ち合いがないため、開封の際は家庭裁判所にて検認が必要とされています。ただしこちらは法改正により法務局で保管した場合は検認の必要はなくなりました。

法定相続

法律で定められている相続割合をもとに、不動産の相続手続きをおこなう方法です。この際、その割合を全員に共有する必要があります。準備が必要な書類が少ない点がメリットですが、共有名義にした後、「単有への変更にお金がかかる」「売却・修繕には他共有者の同意が必要」といった注意事項もあります。

不動産相続の手続き

相続人・相続財産を確認

まずは遺言書の有無を確認です。

ある場合は内容に沿って手続き、ない場合は相続人が誰なのか、相続する不動産の内容を確認する必要があります。

必要書類の準備

名義変更を法務局でおこなうにあたり、相続の発生があったことを証明する必要があります。こちらは戸籍謄本などの書類を用意します。

遺産分割協議

続いて相続する遺産をどのように分けるのか、相続人全員で話し合って決める必要があります。これを遺産分割協議と言います。分割の方法は下記の4つがあります。

現物分割

1つの不動産を1人で相続、という分割方法です。1つの不動産をそのまま相続できるシンプルな方法ですが、相続する不動産が1つしかない場合、不動産以外に相続するものの価値とバランスが取れていない場合など、公平な分割にならない場合は揉めるため、使わない方がよいでしょう。

代償分割

不動産などの財産を1人が相続し、他の相続人へは相続分の金銭を渡す方法となります。注意点として、

• 相続した人が現金を用意する必要がある
• 代償分割をする際の不動産の時価評価は、実際の時価額を原則とする
• 遺産分割協議書に代償分割の記載がない場合、贈与税が課せられることがある

などが挙げられます。

換価分割

相続する財産に不動産が多い場合、それらをまとめて売却し、その利益を相続人全員で分割する方法です。現金を平等に分けられるため揉めることも少ない方法といえるでしょう。代償分割と同じく遺産分割協議書に記載をしておく必要があります。

注意点として、不動産を売却した代金で利益が生じた場合、相続人に「譲渡所得税」が課せられます。

共有分割

1つの不動産を共有名義にし、複数の相続人で相続する遺産分割方法です。ややこしい分割を挟まないので楽に見えますが、後々売却や賃貸に出したいと思っても、相続人全員の同意が必要であるためトラブルの多い方法です。なるべく避けたほうがいい方法といえるでしょう。

申請書類の作成

分割する方法が定まったら申請に必要な書類、「相続関係説明図」「登記申請書」「遺産分割協議書」などを揃えていきます。

法務局へ登記申請

必要な書類を揃えたら法務局へ申請書類として提出します。対応自体は相続人だけでも可能ですが、覚えることも多く内容も細かいため、司法書士などのプロに依頼することも可能です。

不動産相続の注意点とは

戸建てを相続する時

相続人が別の家を所有、住んでいる場合に、相続した戸建ての家が空き家になる可能性があります。そのままでもいいのではと思われている方もいるかもしれませんが、空き家は空き家でも特例空き家に指定されると固定資産税が4倍になる可能性があります。

住んでいない家にそれだけの費用を毎年払うのは相当な負荷がかかるでしょうから、必要でなければ売却も検討するとよいでしょう。

マンションを相続する時

マンションを相続した際には築年数をチェックするとよいでしょう。賃貸に出すことで利益を上げようと思っても古い建物ほどなかなか入居者も入りにくくなってしまいます。その場合はリフォームを検討する、マンション経営を行う予定がなければこちらも売却を検討してみください。どちらも1人だけで考えるのではなく専門の業者と相談しながら、適切な方法を探すとよいでしょう。

土地を相続する時

土地の相続で注意したいのは分割して相続した場合です。土地の価格は固定ではなく値の上がり下がりが発生します。相続した当時よりも値上がりした場合、他の相続人から不満が出るなどのトラブルに発展することもあります。

また、固定資産税も毎年上がるためその負担を見越しておくことも大切です。現在だけでなく将来的な収入状況、土地活用方法などを考慮に入れ対策しておくことをお勧めします。