再建築不可物件は売却できる？

古い家を売却する際、調べてみるとその住宅が「再建築不可物件」であることがわかったら、どう対処すべきでしょうか。ここでは再建築不可物件が売却可能かどうか、もしも売却できるとしたら、どんな方法があるのか、詳しく解説します。

再建築不可物件とは

「再建築不可物件」とは、もともと建築物があった土地の上に新たな建築物を造れない物件のことです。建築物が古いため、現在の建築基準法に準じていないことが大きな原因となっています。

また、再建築不可物件は特に「接道義務」を満たしていないことが大きな問題点です。接道義務とは土地に建築物を造る場合、建築基準法に定められている道路に2m以上接していなければならないという取り決めのこと。たとえ奥まった場所にある土地であっても、道路に面している通路が間口2m以上あれば、再建築は可能です。

再建築不可物件の売却が難しい理由

買取にローンを組めない

再建築不可物件では建て替えができないことから、「担保価値」がどうしても低くなってしまいます。担保価値とは、金融機関が住宅ローンの融資額を決める際の基準とするものです。買い手は希望する融資額でのローンを組めなかったり、現金で購入するなど方法が限られたりします。そのため、再建築不可物件にはなかなか買い手がつかないといったケースが発生してしまうのです。

建て替えができない

再建築不可物件は建て替えが無理なので、既存の住宅をリフォームしながら利用し続けるしかほかに道がありません。しかし、このように増改築やリフォームを繰り返していただけでは、老朽化が進んだとき地震や台風などにより倒壊してしまう可能性があります。特に耐震強度を高くするための工事まで入れると、新築の方が安く済むという場合も。なので建て替えができない物件は、買い手にとっては使い道がなく、購入するのをためらう原因になってしまうのです。

再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件の売却方法は大きく分けて、「再建築可能な状態にして売却」する方法と、「再建築不可のまま売却」する方法の2種類に分かれています。保有する物件にどちらが適しているか、両者の違いを確かめてみてください。

再建築可能な状態にする売却方法

セットバック

「セットバック」とは接道義務を考慮し、物件が隣接している道路の中心線から、建設できる範囲をさらに後退させること。この方法にはさまざまな条件がある上、建築物の面積は以前より小さくなりますが、再建築が可能な物件として売却できるようになります。

隣地から土地を購入・レンタル

もしも隣地の保有者と相談が可能であれば、その土地を購入したりレンタルすることで間口を広げ、再建築可能な物件として売り出すことができます。

再建築不可のまま売却する方法

隣地所有者に相談

隣地の土地を購入したりレンタルするのとは全く逆に、隣地の人に相談して再建築不可な自分の物件を買い取ってもらうという方法もあります。例えば、隣地の人が増改築を予定していたり、庭や駐車場を希望していたりする場合には、買取相談に乗ってくれ可能性はとても高いでしょう。思いがけずあっさりと買い取ってもらえる場合もあるので、試しに打診してみる価値はあります。

仲介で売却

不動産会社に売却の仲介を依頼するという方法もあります。一般的に不動産会社に仲介を依頼すると、なるべく高い値段での売却が可能になりますが、再建築不可物件は買い手が限られるため、低価格での売却となる可能性は高いです。

買取で売却

不動産会社に相談する場合は、仲介を依頼するのではなく、直接買い取ってもらうという手段もあります。不動産会社が直接買い取りする場合、仲介を依頼するよりも低い価格となることが多く見られますが、仲介を依頼しても再建築不可の物件は売れ残る可能性もあるため、買取を利用したほうが安くても素早い売却が可能になるでしょう。