戸建て不動産売却の際の税金の種類

戸建ての不動産を売却する場合にも、ほかの不動産売買と同様にいろいろな税金がかかってきます。

中には、忘れたころに発生して納税が困難になるケースもありますので、売却する前にどんな税金が発生するのか確認しておくようにしましょう。また、土地か建物かなどによっても税率が変わってきますので、ここでは戸建ての不動産を売却する際にかかる税金について、それぞれの税金の種類ごとに、計算方法や支払い方、税金額の具体的な例をご紹介していきます。

印紙税

印紙税は、不動産売買の契約にかかる税金です。契約時には不動産売買契約書に印紙を貼ることによって、印紙代として税金を納めることになります。

印紙税は売却する不動産の契約金額によって変動します。

また、2018年3月31日までは印紙税の軽減措置が適用されていましたが、さらに2020年の3月31日まで軽減措置が延長されることになりました。

軽減されるのは、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもので、2020年の3月31日までに作成されることが条件となっています。

不動産売買にかかる印紙税率

契約書の契約金額	本則税率	軽減税率
10万円～50万円以下	400円	200円
50万円～100万円以下	1千円	500円
100万円～500万円以下	2千円	1千円
500万円～1千万円以下	1万円	5千円
1千万円～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円～1億円以下	6万円	3万円
1億円～5億円以下	10万円	6万円
5億円～10億円以下	20万円	16万円

印紙税を負担するのは売主？買主？

売買契約書は基本的に2通作成するため、印紙代は売主・買主双方が負担する場合もありますが、契約書の原本を1通しか作成しない場合は、原本を保管するほうが負担することもあります。

また、不動産の売主が不動産会社の場合は、買主が印紙代を負担するケースもあります。 一般的に個人同士で売買をする場合は、契約書を2通作成することがほとんどなので、売主も印紙税を納めることが多くなるでしょう。

登録免許税

登録免許税は、売買や相続などによって不動産を名義変更する際に必要となるものです。具体的には、不動産の所有権移転登記などの申請をする場合に、登録免許税法などの法律によって定められた税金を納付することになります。

登録免許税の求め方

登録免許税の基本的な求め方は、

登録免許税額＝課税標準×税率

という式になります。

この式中にある「課税標準」は登記の種類によって異なりますが、不動産売買による移転登記の場合は、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がそれにあたります。

ここで注意したいのは、「固定資産税課税標準額」ではなく、証明書に記載されている「○○年度価格」や「評価額」と表記されているものです。

固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額が「課税標準」になりますので、不動産を管轄する登記所で確認できます。

売却による登録免許税の税率は、土地か建物かで変わりますが、戸建ての場合は2%になります。ただ、一定の条件を満たした家屋を購入して、1年以内に移転登記する場合には、条件によりますが0.1%～0.3%に軽減されることもあります。

登録免許税の具体例

登録免許税の具体例をご紹介します。

固定資産課税台帳の評価額が500万円の戸建ての場合、

500万円×2%＝10万円

となり、登録免許税額は10万円になります。

なお、課税標準は1,000円未満は切り捨て、登録免許税額は100円未満は切り捨てになります。

登録免許税の納付方法

登録免許税は、基本的には税務署などで現金を支払って納付することになります。その領収証を登記の申請書に貼り付けて申請することになるので、移転登記をする前に納付する必要があるでしょう。

また、登録免許税が3万円以下の場合には、収入印紙を申請書に貼り付けて申請することも可能です。

不動産売買の場合、買主が登録免許税を負担することも多いですが、売主と買主双方で分担する場合もあります。

譲渡所得税と住民税

譲渡所得税と住民税は、不動産を売却することで得た利益（売却益）にかかる税金です。 注意しておきたいのは、売却金額そのものにかかるのではなく、売却によって利益が出た場合にのみ発生するものです。つまり、その不動産を入手する際にかかった費用より、売却した金額のほうが高ければ、その差額に税率がかけられるというものです。

働いて得た給料などと同じように、不動産を売却して得た利益も所得とみなされて税金がかかってくるということを忘れないようにしましょう。

また、譲渡というと相続や贈与などがイメージされますが、譲渡という言葉には「所有資産を移転させる一切の行為」という意味がありますので、通常の不動産売買においても、不動産を売却することが「譲渡」という言葉に含まれています。

譲渡所得の求め方

税金がかかる譲渡所得を求める式は、

譲渡所得＝売却した金額－（不動産の取得金額＋不動産の譲渡にかかる費用）

となります。

不動産の取得金額というのは、建物の購入代金や建築代金、購入手数料、設備費や改良費、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、印紙税などが該当します。

不動産の譲渡にかかる費用は、建物を売るために支払った仲介手数料や印紙税で売主が負担したものなどです。

もし、売却価格が取得費用と譲渡費用の合計より低くなる場合は、譲渡所得税と住民税は発生しません。

譲渡所得税および住民税の税率

譲渡所得税の税率は所得税15%、住民税5%となり、上記で割り出した譲渡所得の金額にかけられます。

たとえば、戸建て不動産の売却価格が5,000万円で、その戸建ての取得にかかった費用が3,500万円、売却にかかった費用の合計が300万円だった場合、5,000万円－3,800万円＝1,200万円が譲渡所得になります。

そこに税率をかけると、

1,200万円×15%＝180万円

1,200万円×5%＝60万円

となり、譲渡所得税は合計で240万円になります。ただ、この税率は所有期間が5年以上の「長期譲渡所得」に適用されるものです。

もし、売却する不動産の所有期間が5年以内である場合は、「短期譲渡所得」となり所得税30％、住民税9％になります。所有期間が5年以上の「長期譲渡所得」と比べて2倍近い税金を支払うことになりますので、売却する際には所有期間にも注意しましょう。

復興特別所得税も所得税に上乗せされる

上記の譲渡所得税および住民税の税率に加えて、現在では東日本大震災の復興のために、「復興特別所得税」が上乗せされることになっています。

これは、平成25年から平成49年までの所得税額にかかるもので、税率は2.1％になります。

上記の具体例を引き合いに出すと、譲渡所得は1,200万円ですので、

1,200万円×2.1%＝25.2万円

が所得税の金額に上乗せされます。

したがって、この例の譲渡所得税と住民税の合計は265.2万円ということになります。

納税時期に注意

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、通常の所得税と住民税と同じように所得（利益）のあった年の翌年に納めることになります。

納税方法は、確定申告をして納付書を受け取って納付することになるのですが、例年の所得よりも大幅に加算される可能性が高く、前々から準備しておかないと大きな納税金額に慌てることにもなりかねません。

不動産を売却する際には、こういった税金がかかってくること、後から納付しなければならないことを確認しておき、売却で得たお金は納税用に取っておいたほうが安心です。