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任意売却にかかる費用
任意売却にかかる費用をリサーチしました。名古屋で住宅ローンについて悩んでいる人は必見です。
名古屋で任意売却する際にかかる費用は？
任意売却を名古屋でする際、債務者はいくら払うことになるのでしょうか。
通常の不動産売却でかかる費用をチェック
- 仲介…不動産仲介手数料
不動産会社に物件の販売を行ってもらうため、仲介業務の報酬として支払うのが仲介手数料です。仲介手数料の上限は法律で定められています。
200万円以下の場合：売却価格×5％
200万円超400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円
400万円超の場合：売却価格×3％＋6万円
例えば2000万円の売却価格の場合には、以下の計算となります。
（2000万円×3％＋6万円）＋消費税＝72.6万円 - 契約時…印紙税
経済的取引に関連して作成される文書に課税されるものです。売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。契約書1通につき課税されるので、2通あると2通分の印紙税が必要です。
- 抵当権抹消…抵当権抹消費用
不動産を購入時に、住宅ローンを組むに際して物件に抵当権を設定していることでしょう。不動産を売却するときには抵当権を抹消する必要があります。司法書士に依頼することになりますが、一般的に5,000円から1万円ほどの費用が必要です。
- 税金…譲渡所得税
建物や土地を売って得た利益は所得に含まれるので、譲渡所得税が発生します。課税対象となるのは、不動産の売却価格から購入時に必要だった費用と売却時に発生した費用を差し引きしたものです。
5年以上所有した建物の処費用を差し引いた利益が1900万円だった場合には、上記の計算式に当てはめると、1900万円×0.20315＝3859,850円となります。 - その他…処分費、契約費、各種証明書の発行費
その他の費用として、解体するための処分費、売買契約書関連の証明書などの発行費用、測量費なども必要になることもあるでしょう。
任意売却の場合は負担費用なし
通常の不動産売却では、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりませんが、任意売却では金融機関など債権者と業者が交渉することで、物件の売却価格から差し引いて支払われます。
なお、支払われる費用は宅建業法により「売買代金の3％+6万円(別途消費税)」と決まっています。
（例）2,000万円で売却できた場合の仲介手数料は、（2,000万円×3％＋6万円）×消費税（5％）＝693,000円です。
また、行政書士にお願いする場合は抵当権抹消費用や、差押えられている滞納分の固定資産税・住民税の一定額、マンションだと修繕積立金や管理費の滞納している分を含めて、売却金をもとに債権者が支払います。
そのため任意売却によって債務者が実質的に負担する費用はないのです。
一般売却と任意売却の費用の違い
任意売却にかかる譲渡所得税
任意売却を行うときには、法的な手続きではないことから通常の不動産売買と同じ譲渡所得税が必要です。しかし税金がかかってしまうと売主が消極的になってしまったり、金融機関の配当金が減ることから同意しない債権者がいたりします。
競売の場合には、抵当権者等が行う不動産競売手続きは譲渡所得税が課税されません。しかし任意売却は任意で行うことから、通常の譲渡所得税が必要です。注意が必要なのは物上保証人がいる場合です。
物上保証人は他人の債務のために自分の不動産を担保にする人のことです。子供の家のローンを組むときに、親の土地を担保にするケースがあります。この場合には、譲渡所得税が課税されないように検討する必要があるでしょう。
任意売却した場合の固定資産税・都市計画税
土地や家という不動産を所有すると、毎年4月頃に管轄の市区町村から固定資産税と都市計画税の納付を求められます。任意売却も、基本的に固定資産税は一般売却と同じように取り扱われます。
固定資産税や都市計画税は、売主と買主で日割計算をして負担することが取引慣習となっています。所有者となっている期間に応じて、負担する額を決定するのが一般的です。買主負担分は、決済時に売却代金と一緒に渡しておき、売主が納付書で支払うこととなります。
任意売却代金から控除できる費用
任意売却は、控除できる費用が定められています。
- 抵当権の抹消承諾料
- 登記費用、司法書士手数料
- 差押登記の抹消承諾料
- マンションの管理費・修繕積立金の滞納費用
- 仲介手数料
- 転居費用
上記の費用は一般売却の場合には支払う必要がありますが、任意売却の場合は債務者に経済的な余裕がありません。そこで諸費用の一部を売却代金から差し引き充当できます。
抵当権の抹消承諾料
任意売却を成立させるには、登録されている抵当権を抹消する必要があります。しかし抵当権を抹消するには、高順位の抵当権者に抵当権を抹消してもらわなければいけません。そのために抵当権を抹消してもらうお礼となるのが抵当権抹消承諾料です。
登記費用、司法書士手数料
抵当権を抹消するためには、登録免許税や司法書士報酬が必要です。売主のローンの抵当権を抹消するには、売主の負担で行われます。しかし任意売却を考慮している場合には経済的に余裕がないことから控除される費用に含まれています。
差押え登記の抹消承諾料
ローン返済に困っている場合には、税金などを滞納していることも考えられます。滞納の期間によっては税金などの差押えがされていることもあり、任意してもらわなければ売却ができません。 抵当権の設定日と税金の納付期限の早いものが優先されますが、差押え解除の交渉を管轄部署で行います。
マンションの管理費・修繕積立金の滞納費用
マンションの管理費や修繕積立金は、買主に支払い義務が引き継がれます。そこで任意売却をするときに、管理費や修繕積立金の滞納も解決しておく必要があります。管理費や修繕積立金の滞納分は一般的に6か月分を限度として売買代金から差し引かれて、充当されます。
仲介手数料
任意売却における仲介手数料は、売却代金から差し引きされて充当されます。通常の取引の場合には仲介手数料は売却価格の3％であることが多いです。売却代金から差し引きされるのは仲介手数料の相当額で、コンサルタント料で支払われることはありません。場合によっては注意が必要です。
転居費用
引っ越しに必要な費用ですが、条件によっては数十万円の費用が認められます。しかし場合によっては引っ越し費用が認められないこともあるので、注意しておきましょう。売却代金や残債、さらに抵当権の費用などによって異なります。
業者選びは慎重に
このように、仲介手数料や抵当権の抹消費用などを金融機関（債権者）が負担してもらうためには、債権者との交渉を事前にしっかり行うことが大前提となります。
交渉をせずに、あるいは契約などに不足があるまま任意売却を進めると、たとえ売買が成立したとしても仲介手数料や抹消費用などを債務者が実費で支払うことになる可能性もあります。
よほどの知識がない限り、任意売却をサポートしてくれる業者に依頼した方がベター。そして、任意売却の実績が豊富であり、名古屋の不動産事情に詳しいことが業者選びのポイントとなります。任意売却をしなければいけない理由や債務の残額、収入、保有している資産など、人それぞれ違います。あらゆるケースを熟知して対応できるノウハウが、業者には求められます。
また、少しでも高い売却額を得るためにも、名古屋の金融機関との交渉力があること、不動産ネットワークが名古屋で広いことなどを見極める必要があります。こうした点を踏まえつつ、業者選びは慎重に進めたいところです。
名古屋でオススメの任意売却の会社3選
ホームプランナー
会社の特徴
売却力・査定力・再生力に優れる不動産売買のプロフェッショナル。
居住用や事業用、投資物件の売買や仲介だけでなく、中古不動産の買取や再生、再販にも力を入れており、古い物件も使える部分は残してリフォームやリノベーションで付加価値をつけて資産価値の向上を目指してくれます。
任意売却の実績
ホームプランナーの対応エリアは名古屋市内を中心に、おもに愛知県内となっています。
その中での累計成約件数は4,014件（2018年1月現在）。その強みは非常に高い情報発信力で、年間1億円以上の広告予算を費やし、ウェブやチラシ、イベント、ダイレクトメールなどを駆使してさまざまな情報発信を行っています。
特にウェブサイトは自社のホームページだけでなく、不動産売却110番、不動産買取.com、不動産秒査定ナビなどで不動産売却に関する情報を発信しています。
売却事例の紹介
*名古屋市の戸建て物件売却
住宅ローンや管理費を滞納しはじめ、今後も支払いが難しいことから任意売却を依頼。
査定価格1,200万円⇒売却価格1,400万円。成約までの期間は3ヶ月ほど。
スピーディに売却することができたので、債権会社や管理会社からの督促もなく、問題なく手続きを終えられた。
*小牧市の戸建て売却物件
住宅ローンを滞納してしまいそうで今後について相談を依頼。はじめに相談した業者には滞納してからでないと何もできないと言われた。自宅売却を辞さない構えであることから、任意売却の概要説明。
査定価格2,500万円⇒売却価格2,700万円。
販売が決定してからは、家族総出で荷物の整理をスタート。スムーズに売却も決まり、清掃もしっかりと行って手続きを行えた。新しい環境でやり直したいという希望を叶えられた。
*瀬戸市の事業用の売却
1階がカフェで2階が自宅の店舗付き物件の売却相談。
人気のカフェとして営業していたが離婚がきっかけで店舗を移転。使用しなくなった自宅兼店舗を売却することを決意。
査定価格3,500万円⇒売却価格4,000万円。
査定額は低めだったが、債務が4,000万円残っていた。
高めの金額で販売を開始したが苦戦。事業用の店舗付き住居なので需要が限られると予想された。最終的に障がい者支援施設の方に4,000万円でまとまった。
リエゾン
会社の特徴
愛知県・名古屋市を中心に不動産売買を行う不動産会社で、競売物件の代行や任意売却、住宅ローンのアドバイスなども行い、住宅ローンの支払いに悩む人をサポートしています。
特に、債権者に競売の申し立てを取り下げてもらうためには、金融や法律の専門知識や経験が必要になりますので、間に立って仲介をしてくれて有利な条件に持ち込んでくれるリエゾンは大きな味方となるでしょう。
任意売却の実績
リエゾンは、不動産売買の中でも任意売却の相談数が非常に多く、債権者や金融機関からも依頼があるほど。それはこれまで培ってきた経験や実績、司法書士事務所などと連携したサポート体制に加え、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー、任意売却取扱主任者など複数の資格を持つ不動産コンサルタントの実力がなせる業と言えます。
売却事例の紹介
*収入減少によるローン滞納
住宅ローン残債2,500万円、税金滞納50万円で、強制的に競売にかけられそうになったが、任意売却により債務を減らし、引っ越し代も捻出できた。
予想競売価格1,500万円⇒任意売却価格1,900万円。
引っ越し代30万円、諸経費100万円で残債は750万円、協議の結果毎月1万円ずつの返済に決まった。
*港区の不動産売却
リサイクルショップの店長として勤務。購入時は給料の支払いなどの心配は全くなかった。フリマアプリが広まるにつれて売上が減少し給与も下がった。家族がパートに出るなどローンの支払いを続けていた。会社のボーナスも出なくなり任意売却を決意。 競売にかけられる可能性もあったが任意売却を行えた。
住宅ローン残債⇒2,500万円
任意売却を行えたことから債務を減らすことが可能となった。また引越し費用の確保も可能になり、残債の支払いは毎月1万円。
*東区の戸建て売却
結婚して新築住宅を購入。その後夫婦のすれ違いにより離婚することになる。ローンの支払いが出来なくはないが、元夫名義の家に住み続けることが負担。ローン返済中の物件なので売却が難しいと思っていた。初回相談が無料だったことから連絡をして解決方法を相談。
住宅ローン残債⇒2,780万円
売却してもローンの返済ができないオーバーローンだったが債権者との合意が得られた。残債は残ったが好条件で売却することができた。
ファーストホーム
会社の特徴
名古屋市の不動産売買やリノベーション、賃貸物件管理、不動産コンサルティングなどを総合的に行う不動産会社。
不動産競売流通協会正会員で、任意売却にも積極的に取り組んでいます。
不動産売買の裏事情や不動産会社の選び方、売買にまつわる費用なども公開しており、多くの利用者から信頼を寄せられています。
任意売却の実績
ファーストホームでは会員登録システムを導入しているので、ウェブや折り込み広告などで情報発信をしつつ、常に不動産を購入したい顧客を500人以上確保しているため、早期売却が可能になっています。
コンサルティングの経験を生かし、相続勉強会やセミナーなども随時開催しています。
売却事例の紹介
任意売却にかかる費用は仲介手数料として物件価格の3％+6万円+消費税のみで、相談料やコンサルタント料などは不要。
ファーストホームでは、依頼から1週間ほどで売却の成約が決まった例もあり、競売開始が決まって入札が開始されてからも全力で任意売却のサポートをしてくれます。
