競売と比較した任意売却のメリット・デメリット

名古屋で任意売却を検討している人のために、競売と比較したメリット・デメリットを深く掘り下げて解説しています。

任意売却における4つのメリット

名古屋エリアにおける、任意売却のメリットを深く掘り下げてみましょう。次の4点で有利であることがわかります。

残債務を減らす可能性が高い

任意売却は競売より高値で売却されることが多いため、返済にあてる額も多くなり、債務返済にも余裕が生まれます。

住宅ローンを完済して新生活をスタート

任意売却の売価は一般売却と変わらないので、売上金額で住宅ローンを完済できる可能性があります。周辺が再開発するタイミングや2～3月の市場価値が高値のときに売却できると、次の生活に向けた資金として活用できるかもしれません。

長期間にわたり住宅ローンの支払を滞納すると、強制的に競売にかけられます。競売では市場価値よりも2～3割安い価格から販売スタートとなるため、任意売却で少しでも住宅ローンの残債を減らす努力をすることが大切。

住宅ローンの支払いが難しくなったら、すぐに任意売却に特化した専門業者へ相談しましょう。お一人おひとりの事情に寄り添って、適切な売却プランを提案してくれます。

債務者に優位な条件で進められる

引越代など現金を残せる場合があること、残った借金を無理のない程度で分割払いができるといった、債務者の希望もかなえられます。

住宅ローンを分割返済できて家計に優しい

任意売却で得た売却金額を住宅ローンの返済に回しても、まだ残債がある場合は原則として引き渡し時に債権者である金融機関へ一括返済しなくてはいけません。

そもそも住宅ローンの返済が難しい経済状態のため任意売却を行った背景から、債権者に無理のない分割返済の交渉を行うこともできます。経験豊富な不動産会社や法律事務所に協力してもらいましょう。

また、転居後の生活や不動産会社へ仲介手数料を支払う経費も必要なため、物件の売上金額から必要経費を差し引く同意も債権者に確認しましょう。

そのまま住み続ける可能性もある

レアなケースですが、親子間で売買することによって、任意売却後も自宅にそのまま住み続けることもできるのです。子が結婚するまで親子一緒に暮らす家庭の多い、名古屋ならではの手段です。

リースパック利用で住み続ける選択肢もある

任意売却を行っても転居する必要がなく、親しみのある家に住み続ける方法があります。不動産会社によってサービス名称は異なりますが、多くは「リースパック」と紹介しています。

不動産会社が物件の買取サービスを実施することで、まとまった金額をすぐに現金化できます。物件を売却しているため、競売の心配はいりません。住宅ローンを完済できる人もいれば、残債の分割返済を交渉する場合もあります。

リースパックは名前の通り不動産会社と賃貸契約を結ぶことで、今まで住んでいた家を退去しなくて済むプランのこと。月額の賃貸料はかかりますが、住宅ローンのプレッシャーは軽減できる魅力的な不動産サービスです。

手持ち金の持ち出しが一切ない

通常、不動産を売却する際支払わなければならない費用は債権者より支払われます。詳しくは、次のページで説明します。

このように、残債務を減らす可能性が高いこと、任意売却処理後は残債務の交渉ができることなどが、債務者にとって大きなメリットとなります。

売却金額で経費を支払うため自己資金が不要

不動産会社に任意売却を無料で相談することは可能ですが、実際に販売活動をサポートしてもらって売却が成立すると、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

不動産会社の仲介手数料は成功報酬なので、買い手から入金後の支払いとなります。経済状態が厳しいことが原因で任意売却したため、必要経費の支払いが不安なことでしょう。売上金額を活用するため、手持ちの自己資金が少なくても心配いりません。

不動産を任意売却することで、登記費用や引越などの経費もかかります。一般的には物件の売上金額から必要経費を支払うことが多く、手持ちの金額を使わなくて済みます。事前に債権者である金融機関に、必要経費の利用許可をとっておきましょう。

任意売却と競売の違い

ここでは、名古屋における「任意売却」と「競売」の違いについて説明いたします。一般的には、下表の違いがあります。

このように、任意売却の方が債務者にとっていろいろメリットがあることがわかります。

このサイトでは、名古屋で任意売却の実績が豊富な不動産会社を紹介しています。名古屋近郊で任意売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

名古屋で任意売却を任せるなら！実績豊富な不動産会社3選

デメリット

一般の方法で家を売るのではなく、任意売却で家を売りたいと考えている場合は、計画的に進める必要があります。任売や任意売買とも呼ばれる任意売却は、住宅ローンの返済が困難なときの手法です。この場合は、家の査定額が相場に近い金額であれば、返済も可能ですが、そうでないと残っている住宅ローンをどう始末するかを検討しなければなりません。

また、家を売りたい人だけでなく、債権者でもある銀行や保証人も関係しているので、スムーズに進まないとデメリットになりかねない事項が控えています。

参考：独立行政法人住宅金融支援機構：任意売却パンフレット[PDF]

任意売却における5つのデメリット

少しでも高く家を売りたい、早く手放して楽になりたいと思っても、任意売却にはデメリットも伴うことを明記しておく必要があります。実現可能な家の売却のためにも、考えておきたい5つのデメリットを説明します。

任意売却の完了期間は決まっている

任意売却のための手続きは、住宅ローンの返済が滞ってしまう前から始めることもでき、この場合は有利に進められます。しかし、住宅ローンが3～6回ほど延滞となり、任意売却の申請が遅れると競売が始まってしまい、交渉がスムーズに進まなくなる可能性があります。

つまり、住宅ローンが払えないために債権者が競売にかけると、この競売が完了するまでに任意売却を成功させなければならないのです。

100％成功するとは限らない

住宅ローンが返済できなくなった場合の救済措置としての任意売却は、家を売りたい人だけでなく債権者や保証人の同意も必要となります。そのため、任意売却になれていない不動産売却会社に依頼してしまうと、関係者すべての同意を得る前に、販売してしまうこともあり得ます。

この状態で家の購入者が決まってしまうと、断るだけでは済まない場合や損害賠償の対象になる可能性もあるのです。

不動産売却でも任意売却になれた業者

不動産の中でも任意売却の場合は、宅地建物取引業の免許と任意売却の実績や経験は特殊なものです。限られた時間の中で、段取りよく、債権者と打合せしたり交渉したり、家の購入者への説明を行うことも必要になります。

そのため、ある程度の経験がない、もしくは得意でないときには、期間内に多岐にわたる任意売却業務が終わらないこともあるでしょう。

債権者との交渉や手続きの経験や実績

任意売却には、住宅ローンのすべてを払うことができないため、家を売る価格や未払い分のローンの返済など、銀行側つまり、債権者の同意を得る必要があります。これは、通常の不動産売却とは異なり、任意売却のデメリットにもなりやすく複雑な業務です。

また、家の売却代金、銀行への返済に加えて、任意売却に必要な経費や転居費の交渉も必要になります。ときには、こうした交渉を自分で行うように言われることもありますが、かんたんな業務ではないため、不動産の売却会社と相談する必要があります。

購入希望者への内部見学や案内

任意売却の場合は、家の購入者に対して家の内部を見学させる必要があります。見学者の数が多くなることもあるため、その都度立ち会うことになるとかなりの時間がとられます。

デメリットばかりではない任意売却でも慎重に！

任意売却となると、緊急に引っ越し対応になったり、借金が残りその借金を家族が負わされると思ったりするという不安を考える方もいます。また、保証人に迷惑が掛かり、自己破産が必要になったり、結果としてブラックリストに載ったりという悪循環を考えてしまうこともあるでしょう。

しかし、実際には任意競売によって起きることではなく、メリット・デメリットをしっかりと押さえておくなら、生活を楽にすることにもなり、保証人にもメリットとなります。