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絶対に避けたい家賃滞納のリスク
収益物件において怖いのは、空室よりも家賃滞納
収益物件の管理で注意しなければならないものといえば空室が続くことであり、空室リスクに注意しているオーナーさんは少なくありません。しかしもうひとつ、「家賃滞納」に関しても同じく注意しておきたいところです。
1ヶ月以上の家賃滞納が発生した際、オーナーにとっては深刻なダメージとなるためできれば滞納は避けなければなりません。ここでは、家賃滞納のリスクについて詳しく紹介していきたいと思います。
滞納家賃が未払いになる可能性がある
空室リスクよりも恐ろしいといわれている家賃滞納。もしも家賃が1ヶ月以上続けて支払われなければ、オーナーは入居者に連絡をして支払いを督促します。
しかし連絡を無視されたり、本人とコンタクトが取れない場合には弁護士に内容証明を送付してもらうなどの作業が発生します。ここで振り込みが行われても、翌月やその次の月からまた滞納が起き、定期的に賃料収入が得られなくなる可能性も。
滞納月が続くほどオーナー側の回収率は低下し、「明け渡し訴訟」を行うなどしなければならなくなります。利用者に退去をさせても未払いの家賃がそのまま残っていると、相手方に支払能力がないため結局回収が不可能となり、未払いが発生してしまうのです。
明け渡し訴訟になった場合は費用がかかる
利用者に退去をうながす明け渡し訴訟は、弁護士を通じて行われます。ここで、弁護士に支払う報酬などが新たな費用として発生することになり、オーナー側としては高額な弁護士費用を払ってまで訴訟を起こすべきか悩んでしまいます。
家賃滞納による損失というのは、月々の家賃収入が滞るだけではなく、このように弁護士費用を支払うことによる損失も含まれます。
明け渡し訴訟の際の弁護士報酬は35万円から80万円程度といわれており、以前に比べて低額にはなったものの、弁護士に支払う交通費や内容証明の料金が別になっているケースもあります。
訴訟の手続きと強制執行の手続きにかかる報酬を別料金に指定している弁護士もいるため、二重三重に報酬がかかると、オーナー側の負担はさらに増します。
売却時の処理に手間がかかる
収益物件を売却する際に入居者による家賃賃料が発生しているとき、思わぬ手間がかかることにも要注意。
家賃の滞納を知ってからオーナーは利用者に支払いを求めますが、それでも賃料が回収できなければ賃料債権となります。物件を売却する前月までの滞納については、精算の責任が売り主側にあるため、精算を済ませてから売却に入る必要が出てきます。
また、管理費や修繕積立金の滞納が起きていると買い主に買い取りをしてもらわなければならず、スムーズな売却に支障をきたす可能性があります。
このように、滞納があると売り主と買い主の双方が困ることになり、未回収の賃料や管理費の精算に手間取ってしまう場合があります。
