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売却にかかる費用と税金
収益物件の売却にかかる税金や、知っておきたい節税方法についてまとめています。
収益物件を売却したときにかかる税金
収益物件を売却したときにかかる税金は、大きく2つあります。それは、所得税と住民税。 譲渡の際に損失が出る場合は課税されませんが、プラスになる場合は、その譲渡所得に規定の税率が掛けられた額を納めなければなりません。
課税額の概要は以下の通りです。
- 譲渡所得…譲渡収入から不動産の取得にかかった費用と譲渡に必要な諸費用を差し引いた金額。
- 課税額…譲渡所得に税率を掛けた金額
- 税率1（譲渡の年の年初から5年以内に購入した収益物件の場合）…39.63%
- 税率2（譲渡の年の年初から5年以上前に購入した収益物件の場合）…20.315%
また、売却の目的が単なる譲渡ではなく、買い換えであれば、特定事業用資産の買い替え特例制度を利用することが可能。
この制度は、収益物件を売却し、新たに収益物件を購入する場合に、譲渡所得の80%が課税対象から外れる（正確には次の売却に持ち越される）というもので、上手に活用すれば手元に現金を残しながら効率的に資産運用を行うことができます。
適用されるには物件の種類や立地、広さ等の条件をクリアしなければなりませんが、得られるメリットは小さくありませんので、利用できそうなケースであれば積極的に税理士や税務署に相談されてみることをおすすめします。
なお、収益物件の売却に強い会社であれば、ファイナンシャルプランナーなど、専門家によるコンサルティングも期待できます。
知っておきたい節税方法
保有期間5年以上になるまで待つ
収益物件の価値は日々変動していますので、必ずこうすべき、というわけではありません。しかし単純に税率だけを考えた場合、保有期間が5年未満と5年以上では、倍近く差があります。
そのため、今手放さないと損をする、というようなのっぴきならない状況でもない限り、保有期間が5年過ぎるのを待って売却した方が節税に繋がります。
赤字と黒字の収益物件は同年に売却する
複数の収益物件を同じ年に売却すると、不動産所得として損益通算ができます。そのため、赤字の物件と黒字の物件を抱えている場合、2つの物件を同時に売却することによって、黒字物件が単独で課税されるときよりも節税することができます。
概算取得費を有効活用する
収益物件を売却したときに課税対象となる譲渡所得は、収入から取得費や譲渡にかかる経費を差し引いて計算されます。このとき、具体的な経費が把握しきれないような場合には、概算取得費という名目で売却価格の5パーセントを経費として使うことができます。
経費より売却価格の5パーセントの方が高い、という場合に限りますが、概算取得費を利用することで節税メリットが受けられるわけです。
不動産売却時にかかる税金を安くできる特例について
不動産を売却すると、所得税や住民税がかかってしまいます。しかし、場合によっては不動産売却にかかる税金を安くすることができます。少しでも税金を安くするために、これから紹介するいくつかの特例を覚えておくと良いでしょう。不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
取得費加算
譲渡所得税は、不動産売却価格から購入時の価格や手数料などを差し引いた利益に課税される税金です。この譲渡所得税は、申告期限から3年以内以内に売却すれば節税することができます。所有期間が長ければ長いほど税率が低くなると言われている譲渡所得税。
しかし、譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用以外にも、売却した不動産に対する相続税額を加算することができます。そのため、課税対象となる課税対象になる譲渡所得税額を減らすことにつながります。
3000万円特別控除
不動産売却時にかかる税金を安くする特例の一つとして、3000万円控除が挙げられます。3000万円控除とは、2019年末までにマイホームを売却した場合、譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得課税がかからないという制度です。つまり、不動産売却を売却した際に、利益が出ても3000万円までなら税金が控除されるということです。
この3000万円特別控除の対象になる不動産物件は、一般的に居住している家や土地のみになります。ただし、2016年4月から2019年末までであれば、相続した不動産に居住していなくても控除が認められます。しかし、この特例を受けるためには、いくつかの条件を満たしていなければなりません。
また、3000万円特別控除と取得費加算の2つの特例を同時に受けることはできないため、注意が必要です。3000万円特別控除を受けようと考えている方は、まず税務署や税理士などに相談することをおすすめします。
- 3000万円特別控除を受ける場合の条件とは？
一般的に3000万円控除を受けることができる不動産物件は、「居住している家や土地」が対象となります。しかし、いくつかの条件を満たしていれば、相続人が住んでいない家や土地も控除対象として認められます。その条件とは、まず一戸建てであること。また、相続が発生したのが2013年1月2日以降でなくてはいけません。
そして、相続直前まで親本人など被相続人が居住し、相続後は売却まで空き家になっていることが条件となります。最後に、旧耐震基準で建築された住居であることも条件の一つです。全ての条件を満たしていたら、売却前に解体して更地にするか、耐震リフォームをする必要があります。解体や耐震リフォームが完了したのちに、ようやく売却となります。
ただし、耐震基準をクリアしている場合、これらの条件は不要です。最終的に売却したのが相続開始から3年以内で、なおかつ譲渡価格が1億円以下であれば譲渡所得から最高で3000万円の控除が受けられます。
相続人が居住していない家を1500万円で売却した場合を例に見ていきましょう。まずは、3000万円特別控除を受けずに、売却した場合。譲渡所得額は合計で約1,200万円、譲渡所得にかかる税金は約240万円です。3000万円特別控除を受けて売却した場合、譲渡所得額の合計は3000万円以下ですので、譲渡所得税はゼロとなります。つまり、3000万円特別控除を使うことで約240万円も節税することができるのです。
譲渡所得にかかる税金は、売却の翌年3月15日までに確定申告して所得税を納めなくてはなりません。また、3000万円特別控除が適用された場合も、確定申告は必要となります。税金控除は確定申告した際に受けることができます。住民税は、確定申告が完了した後に納付書が届きます。
