マンション編

名古屋市周辺エリアで、マンションの売却に成功した人の事例をまとめています。なかなか売れないマンションや早く売りたい人、高く売りたい人、それぞれの成功例を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

売却事例1 - なかなか売れない中古の分譲マンション

売却事例2 - エレベーター無しの中古マンション

売却事例3 - 内装の傷みが激しい中古マンション

売却事例4 - 中古マンションが売れるタイミングを見計らう

売却事例5 - 中古マンションを早く手放したいなら業者買取のスピード感

売却事例6 - 中古マンションの売却にも税金がかかる

売却実績で選ぶ名古屋の不動産売却会社5選

名古屋周辺でのマンション売却の状況とは？

ここでは、名古屋市内でマンションの売却を考えている人に向けて、チェックしておきたいポイントを2つ紹介します。

名古屋市内ではマンションの建築が続いている

名古屋市内では、毎年新築マンションが建設され続けている状況が続いています。中部レインズ（※）および国土交通省住宅着工統計によると、2018年の名古屋市内で着工された新築マンションは5,490戸、これに対して中古マンションの成約戸数は2,592戸です。つまり、成約戸数の2倍以上のマンションが供給されているのです。

レインズ（REINS）

レインズというのは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が1990年に指定した不動産流通機構の通称のことです。これによって、地域の不動産情報がオンラインで配信され、それ以前の紙媒体の広告よりもはるかに速い情報が取得できるようになりスムーズな不動産取引に役立っています。

築40年以上の中古マンション売却も増加傾向

築40年以上の中古マンションは増加傾向にあるとされており、40年前に新築マンションを購入した人たちは、かなりの高齢者になっていることが予想されます。40年前に新築マンションを購入した人たちは、かなりの高齢者になっていることが予想されます。

そうなれば、手直しをするよりも介護付き老人ホームなどの施設に入居する、独立した子ども夫婦のところで同居する人も増えるでしょう。マンションの需要がなくなっていくことは十分に予想されます。

名古屋周辺でのマンション売却の傾向とは？

愛知県だけでなく、マンション売却を含めた不動産の傾向と状況についてまとめました。特に、名古屋の不動産市場は首都圏と同じような市場の動きをするので、不動産業界全体の動きには注目しておくことをおすすめします。

不動産市場でマンションは購入されやすい！

2013年より実施された日銀による金融緩和政策のおかげで、不動産市場は取引が盛んに行われています。

愛知県は、主要大都市圏の1つである名古屋市を中心とした全域でマンション相場が上昇。なぜなら、ファミリー層だけに限定される郊外型の一戸建て住宅と比べて、交通アクセスや利便性の良いことが多い都市型物件のマンションは住みやすく、人気があるからです。

国土交通省の統計では40パーセント以上の上昇！

国土交通省の統計によると2013年からの6年間は、戸建住宅の価格はほぼ横ばいにとどまっているのに対して、中古マンションの価格は概ね40％以上高くなっています。

さらに、低金利によって住宅ローンも比較的借りやすくなっているため、「高額物件でも需要はある！」とマンションデベロッパーも強気のスタンスで供給を続けています。

上昇傾向を続ける新築物件に引っ張られ、中古マンションの価格も上昇している状況です。

マンションの売却価格が高くなると同時に売却も増加

名古屋でマンション売却を考えている人が気になるのは、これからもマンション価格の上昇が続くのかどうかという点ではないでしょうか。

判断するポイントになるのが成約戸数。過去9年間のデータを確認すると、おおむね毎月約400戸弱にとどまっています。目立った変化はありませんが、売り出し戸数は過去5年間で40％増加。売り出しが増えていることも、今後のマンション価格に影響を及ぼすので市場価格の動向のチェックは必要不可欠です。

売り出し直後の契約数が変化している

また首都圏ですが、見過ごせない兆候がじわりと目に留まるようになってきました。2013年では売り出直後の契約率が79.5％であったのに、2018年には50％割れの水準にまで下落しています。

首都圏と関西主要都市そして名古屋を中心とした中京地区は、不動産市場においてほぼ同じような動きを示してきましたので、同じことが名古屋・愛知地区でも起こると考えて差し支えないでしょう。

マンションの売却価格は需要と供給のバランスで決まるため、売れるからといって、どんどん新築マンションを積極的に高い価格に設定した場合、やがては「買いたい」と思う人の予算を超えてしまいます。

マンション売却の成否はいい不動産会社を見つけることにかかっている

マンションを売却するときに重要なポイントをいくつかご紹介します。

1. 査定価格が適正なのかを相場と見比べて判断できるか？
2. 取引実績の豊富さ・営業エリアのことを知り尽くした業者なのか？
3. トラブルがあったり、相談したくなったりしたときに気軽に相談できるか？
4. 法律の手続きもしっかり行ってもらえるのか？

この条件をクリアすることがマンション売却の成否を握っているといっても過言ではありません。ではその手順を見ていきましょう。

マンション売却の第一歩！よい不動産会社を見極める方法とは？

信頼できる不動産会社を選ぶ時に抑えておきたいポイントを詳しくまとめました。

複数の不動産業者に査定を依頼する

まず、複数の不動産会社に査定額を出してもらいましょう。不動産会社によって査定額はさまざまですから、売れる価格も大きく違ってきます。

たまたま見つけた不動産会社に査定してもらったら、丁寧に説明してくれたので、他社に頼まずそのまま決めてしまってから、あとで、相場より大幅に安値であったことを知っても後悔先立たず。不動産という大きな財産を売却するのですから、業者選びには、時間をかけましょう。

マンション売却は、手順や注意点などを聞かなければならず、1社で話を聞いたら「もういいや」となりがちです。しかし、契約する不動産会社によっては、売却額が数百万も違ってしまうこともあるのですから、腰を据えて比較しましょう。

査定価格だけで不動産業者を選ばない

マンション売却時の業者選びでは「高い査定額だったことが決め手となり契約。しかし、いつまで経っても、売れない」という事例もあります。

マンション売却だけでなく、不動産売却全体に言えることですが、物件の購入時には、築年数も重要な要素のひとつ。いつまでも買い手が現れないと、物件の価値も落ちてしまい、最終的には、どんどん販売価格を下げないといけなくなります。

なぜ、そういったことが起こってしまうのかというと、査定価格は不動産会社独自で好きに設定できるためです。悪質な業者になると、高い査定金額を提示し、実際には安く販売することも。そうならないためには、近郊の相場価格と見比べましょう。あまりにも相場より高い査定価格を提示してくる不動産会社は、おすすめできません。実際の適正価格（市場価格より若干高め）に設定してくる不動産会社をピックアップすることをオススメします。

取り扱い実績や精通分野で絞り込む

査定額はあくまでも目安です。不動産会社によって得意な物件、売却に強いエリア、ターゲット層があります。営業マンの実力もそうですが、不動産業者の得意としているエリアや分野によっても、売却価格は大きく変わります。不動産会社選びの際には、自分の物件をより魅力的に見せてくれる業者を選びましょう。

• 新築を得意としているのか、中古を得意としているのか？
• 自分が売りたい不動産を扱っている実績が豊富であるか？
• 大手のほうがいいのか、それとも地元密着型の中小不動産会社のほうがいいのか？
• 名古屋市内（千種区・名東区・瑞穂区・昭和区・東区・天白区・緑区・北区）のどのエリアの物件を取り扱っている？

営業マン・担当者の人柄・実績を見極める

ここまできたらいよいよ最終段階です。どうしてその査定額になったのか？どこが変われば査定額が変わるのか？についてきちんと納得できる説明できる会社かどうかを確認しましょう。具体的な売却までのステップが説明できるかも大事なポイントです。

プロ意識・具体的な話ができるかどうか？

「どんなターゲットがこのマンションに興味をもちそうか？そのターゲットに向けてどんな広告・宣伝活動をすれば届きやすいと思っているのか？」といった具体的な質問をしてみましょう。「高い価格で早く売却する」のがマンション売却の目的ですから、そのための工夫やアドバイスができる担当が望ましいでしょう。

例えばリフォームや掃除をどの程度やったほうがいいか、内覧のときにはどういう接し方がいいかなど細かいアドバイスをしてくれる会社が理想的です。このときに忘れてはならないのは「あなたと相性があるかどうか？信頼できるかどうか？」という点です。

トラブルにも真摯に対応してくれるかどうか？

営業マンの対応や話の中で、一方的に話したり、面倒がったりするところが見られたら、後悔のない売却はできません。

マンション売却は、確かに一戸建てに比べて短期間で成約に至るといわれていますが、すんなり話が進むとは限らず、思わぬところで買い手との話の行き違いなどで面倒なことが発生する可能性があります。

そういったときに、的確なアドバイスをもらえるかどうか、面倒がらずに対応してくれるか、不安を取り除いてくれるか、ということがとても大事になりますので、契約を結ぶ前に確認しましょう。

マンション売却の成功を左右する！不動産業者との「契約方法」とは？

マンション売却は、不動産業者と媒介契約を結ぶことがほとんど。基本的には一般媒介、専任媒介、そして専属専任媒介という3つの形態があります。どのような契約を結ぶかによっては、マンションの売却価格に影響があるので、しっかりと確認しておきましょう。

1. 一般媒介契約

一般媒介契約は複数の会社と契約を結ぶことができます。最初の段階でまだどの不動産会社と契約を結べばよいか決めかねているのであれば、一般媒介契約を複数の会社と結ぶのもいいでしょう。

一般媒介契約は、情報が各社から拡散する、つまり幅広く広告活動をしてもらえるのがメリットです。ただし、注意点は、優先的に取り扱ってもらえない可能性があることです。

マンション売却の契約は基本的に成功報酬ですから、自社で費用をかけて宣伝活動をしても他社の仲介で売却することになったら、費用の持ち出しになってしまいます。

またレインズ（不動産業者間でどのような物件が売り出されているのかという情報をインプットして共有するデータベース）への登録は、一般媒介契約であれば義務ではありません。

2.専任媒介契約

信頼できる不動産会社を見つけられたら、専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。その理由は、複数の不動産会社とのやりとりをするのは、大変な手間がかかることが1つ。

また、レインズに必ず登録しなければならないというルールがあるので、購入希望者への積極的な宣伝にもなります。

さらに、自社で仲介してマンションが売却できれば、仲介手数料が得られるため、宣伝活動に力を入れてくれる可能性が高まります。さらに、専任媒介契約は、自分の知人や親せきなど、自分で売却先を見つけてくることも可能です。

「囲い込み」（両手仲介）には注意

専任媒介契約は「囲い込み」をされてしまう可能性があるので、信頼できる不動産業者の見極めることが大切です。両手仲介とも言われます。

囲い込みとは、不動産会社が売り手側と買い手側の両方から、仲介手数料を獲得したいために、他の不動産業者からの購入希望者を断ってしまうことです。

例えば「内覧したい人がいるのです」といってきても、「もうほかのお客様との話が進んでいます」などと理由をつけて断ります。そうなってしまうと条件の良い買い手を見つけても、契約まで至らず、契約期間が延びてしまったり、購入希望者がいつまで経っても見つかりません。

「囲い込み」（両手仲介）を行う業者を見極める方法

囲い込みをやっているかどうかをチェックするには、レインズに登録するときに発行される登録証明書の備考欄に注目しましょう。

ここに「広告不可」あるいは「一部可」となっていれば、「他社への広告使用を許可しますか」という項目を「No」にしていることになるため、囲い込みを疑う材料になります。これは「Yes」にしておかなければならないからです。

3.専属専任契約

専属専任契約は、不動産取引の仲介を1社のみに依頼する契約方法です。法令でも決まっているのでマメに進捗状況、買い手の引き合いについても報告してくれます。

もちろんレインズへも登録が義務付けられているので、宣伝も積極的です。しかし、デメリットもあります。専属専任契約の場合には、自分で購入者を見つけてきても、仲介手数料を支払う必要があるのです。自分の知人や親せきが「買いたい」と名乗り出てきて、それは不動産会社を経由することを法律で義務付けられています。

法律の規制が厳しいぶん、自分が納得できる業者を選ぶことが重要です。

不動産業者の変更も選択肢に入れよう

そうはいってもいざ契約した不動産会社だが、やり取りしている間に「信用できないなぁ」と不安になってしまったら、思い切って、不動産会社を変えることも検討してもいいでしょう。不動産会社を変えるのは、一般媒介の場合はいつでもOKです。専任媒介・専属専任媒介の場合の有効期間は3ヶ月ですが、不動産会社側が納得してくれれば変更することは可能です。

高くマンションを売却するコツやポイントとは？

媒介契約を結んだら、いよいよ売却に向けた一大イベントが始まります。不動産会社に任せてあるから、と丸投げにせずに、自分ができることは積極的にかかわって、いい売却ができるようにしましょう。

高く売るために「今、できること」を徹底する

不動産会社に物件をよくチェックしてもらって、修繕したほうがいい箇所や、内覧で魅せる工夫をしたほうがいいところなどは手を入れておくのもいいでしょう。

• 掃除をする
• 生活感を取り去る（多すぎるモノがあれば減らす）
• 普段気になっていないニオイ（生活臭）対策・ペットのニオイに気を配る
• ペットによるひっかき傷の修繕、ノミの駆除

リフォーム工事や修繕工事を検討する

もっと手を加えたほうが高く売れそうなときは検討してみましょう。リフォームや修繕をしたことによって、付加価値が高まり、より高い価格売却ができる可能性もあります。

ただし自分で決めてしまわないで、不動産会社の営業担当者に相談しましょう。コストパフォーマンスに見合った家の手入れが大切です。売却時にリフォーム工事や修繕のために赤字となってしまっては、本末転倒です。

買い手に「生の声」を届ける

自分でできることとして内覧に来た人に、今住んでいる人の、「生の声」を貴重な検討材料にします。

今のマンションに住んでよかった点、問題点など、物件そのものに関するものだけでなく周辺環境などについてもきちんとコメントできるようにまとめておくとよいでしょう。またとくにキッチンまわりやリビングダイニングなど、みんなが集う場所については、日ごろから手入れをしている人がこたえられるようにしておくと、内覧者も安心します。

不動産業者との連絡を密にする

内覧に人が来ているかなども定期的に不動産会社の人から連絡をもらい、反応が薄い、引き合いがないなど問題がある場合は、営業担当者に相談して、問題点を洗い出してみましょう。宣伝方法が適切でないかもしれません。

また広告費節約のために不動産の売却物件をまとめたポータルサイトに情報を掲載していないといったことも考えられます。ポータルサイトに自分の不動産が掲載されているか直接質問するのもいいでしょう。

仲介手数料の値引きはNG！

マンション売却のコストカットで、真っ先に思い浮かぶのは仲介手数料です。金額は「不動産価格×3％＋消費税」となりますから、まとまった金額になります。

しかし、宅建業法で定められている仲介手数料は上限のみを定めているため、仲介手数料の値下げは不可能ではありません。結論から言ってしまえば「できるけれどやらないほうがいい」です。

なぜなら、不動産仲介業者はもともと成功報酬で請け負っています。最初に、成功報酬を値引きさせられれば、モチベーションは下がってしまいます。そうなれば、売約したい物件の取り扱いの優先順位が下がってしまう恐れが高くなります。

プロの視点からアドバイスできる業者を選ぶ

「どうやってより高い価格でマンションを売却するか？」を考えてくれる不動産会社を探しましょう。売却がスムーズに進み、高い金額で成約。売却代金を受け取り、業者は仲介手数料が得られるよう、お互いに「winwin」の関係を築き、協力しあうことが重要です。

「より早くより高く売却できるように、物件をどのように魅力的に魅せるか、どのようなターゲットに働きかければよいか、そのターゲットはどのような広告媒体を見ているのか」といった情報共有を進めるほうが得策です。

このマンション売却はできる？
ケース別のマンション売却とは？

今すぐに現金化したい！「業者買取」

いろいろ手を尽くしてもどうしても買い手が見つからないがどうしても早く現金化したい場合の最終手段として「業者買取」があります。

これは不動産仲介業者に買い手を仲介してもらうのではなくて、不動産業者に直接物件を買い取ってもらうのです。買い取り業者としては、買い取った物件をリフォームして再販するというプロセスをすべて一社で完結するものです。

「業者買取」のメリット

メリットは、通常の売却では買い手が見つからない場合でも買い取ってもらえるという点です。不動産仲介業者は仲介ではなく直接の買い手になりますから仲介手数料がかからず、瑕疵担保責任などの売主責任が免除になります。また当然現金化のスピードも速いですね。築年数がかなり前の場合や事故物件でも、保有し続けている限り年間で固定資産税などの負担は続きますから、難しいと思ったら1つの選択肢として検討する価値はあります。

「業者買取」のデメリット

当然普通に売却する場合に比べれば、買取価格は安くなります。「早く現金化したいので、この際価格は二の次」という人には適していますが、「少しでも高く売却したい」ことを優先する方にはおすすめできません。あくまでも確実に早く現金にする手段です。

ローンが残っているマンションは売れる？
「ローン残債に強い不動産業者」

売却を考えているマンションにローンが残っている場合、ローン残債の処理に強い不動産業者を選びましょう。ローン残債のある不動産売却は、金融機関が応じてくれるかどうかが重要です。

ところが売却しても住宅ローン残高の返済ができない場合、手持ちの預貯金や他からの借金で埋め合わせをしなければなりません。その埋め合わせをすることができない場合でもいくつか方法があります。

「買い替え」を視野に入れる

新しいマンションを購入した場合は、ローンの残債を新しいマンションのローンに含めて新たに借り入れをする「買い替えローン」の利用です。買い替えローンを利用すれば、これまでの住宅ローン金利よりもローン金利が低くなる場合もあります。

買い替えローンの注意点は、ローンの借り入れの審査が無事通過したとしても、一般的には月々のローン返済額が増えますので、収入の高い人や大手企業に勤務している人など条件が厳しくなります。金融機関や不動産会社など信頼できるプロに相談して決めましょう。

「任意売却」を検討する

ローン返済が滞っている場合、買い替えローンが利用できない場合などは、任意売却を検討することも選択肢の1つです。住宅資金の貸し手である金融機関は、ローン返済が滞っている場合は、担保物件であるマンションを差し押さえて競売にかけて返済金にあてることになりますが、競売物件は相場よりも安値で落札されることが多いために、残債が残ることが多いです。

任意売却は相場に近い価格で取引されるため、競売に比べて残債を抑えられるのが一般的。しかし、任意売却をすると、いわゆるブラックリスト（クレジット会社などの「事故情報」がまとめられた名簿）に載ってしまうので、クレジットカードを作ったり、新たに住宅ローンを組んだりすることはできなくなります。つまり、「今回売却したら、もうローンを組んでマンションを買わない」という場合の最終手段です。

マンション売却の前に知っておきたい！
売却に関する法手続きとは？

所有権移転登記をする

所有権移転登記は、専門家（司法書士）がその日に法務局で所有権移転登記等を申請することがほとんど。通常決済は午前中か午後の早い時間に行われます。

契約時に受け取った手付金の残りの金額を受け取り、鍵の受け渡し、マンション管理規約などの書類を引き渡されるのです。

ローン審査が通過しない場合もある

買い手がローン審査に通過しなかった場合の対応です。買主が住宅ローンを組んでマンションを購入する場合には、融資利用のローン特約を加えることが一般的です。

ローン特約というのは、買主が住宅ローンの審査が通らなかったときに、売買契約がキャンセルとなる特約というもので、通常であれば、売買契約後に買主からキャンセルの申し出があったときは、買主から受領した手付金（売買代金の10～20％）は売主が受け取ることができます。しかし、ローン審査で通過しなかった事情によって契約がキャンセルになったときは、手付金を買主に返還しなければなりません。

修繕積立金に関する手続きが必要

マンションでは約10～15年に一度実施されるマンションの大規模修繕工事に向けて積立を行っていることがほとんどです。修繕積立金とは、これら固定資産税や都市計画税と同様引き渡し日に日割りで精算されます。

言い換えると、引き渡しの前日までは売主が負担し、引き渡し日当日以後は買主負担になります。そのため修繕積立金に関する手続きも、この段階で行われるのです。

確定申告をする

マンションは自分の財産ですが、それを売却した結果利益が出たのなら、確定申告をしなければなりません。これはマンションを売却した翌年の2月16日頃から3月15日の間に行います。

確定申告で税金が抑えられる場合もある

売却損が出たので給与所得と損益通算をしたい場合や、確定申告をやれば税金を抑えることができる場合には、自分で行う手続きが必要になることもあります。

例えば、マイホームとして住んでいたマンションを売却した場合は、3,000万円までの利益に対しては非課税になるというという例があります。この特例に当てはまるかどうかは、親子や夫婦間での売買ではないことや、売却した年からさかのぼって2年間同じ特例を受けていないことなど、いろいろな要件をクリアにしなければいけませんので、不動産会社や提携の税理士に相談しましょう。

税金の還付が受けられる場合もある

損が出た場合に給与所得に課税されていた税金が戻ってくるケースもあります。売却した年の他の所得と相殺することができます。

これを損益通算といいますが、相殺しきれない場合には翌年以降も給与所得などから残りの損失分を差し引くことができます。これは繰越控除といわれますが、この特例は売却した年の翌年から最長3年間の所得まで控除できますの。このような特例を利用したい場合は、確定申告をしなければならないのでぜひやっておきたいですね。

また売却した前日に住宅ローンが残っている場合売却したあとで、賃貸住宅や実家に住んだとしても、売却価格が住宅ローンの残債を下回っていれば、住宅ローン残高から売却価格を引いた額を限度としてその差額についても適応の対象になります。

これらの手続きについても、取り扱い実績が豊富で信頼できる不動産会社ならば、営業マンがかみ砕いて説明してくれますし、さらにもう少し突っ込んで細かいところを聞きたい場合には、提携の税理士を紹介してくれます。