少しでも高く売るには

後悔しない不動産売却についてまとめたページです。家を高く売るには、何をすればよいか伝授します。

家を高く売るには？答えは第一印象

少しでも家を高く売るには、購入希望者に「この家（土地）で暮らしたい」と思わせることが重要です。オープンハウスなど希望者が訪問する際には、事前に掃除や整理整頓をして、明るく清潔な環境で迎えましょう。

また、希望者がその物件を購入するか否かは、「第一印象で決まる」といっても過言ではありません。

一般的にオープンハウスは15分から30分、長くても1時間ほどで終わります。この短い時間で数千万円の取引がかかっているわけですから、大切なお客様が訪れるときのようにお迎えしたいですよね。

家を高く売るための部屋別チェックリスト

さて、購入希望者は住まいのどういったところに目をつけるのでしょうか。家を高く売るためのポイントを部屋別にまとめましたので、参考までにしていただけますと幸いです。

いかがですか？家を高く売るには、周到な準備をして購入者の興味をそそることが大切ですよ。

売主の対応もポイントに

現地案内の際には、購入希望者がさまざまな質問をしてきます。設備や間取り、収納など基本情報のほか、「日当たりや風通しはよいか」「学校や保育園など教育環境はどうか」「近隣にはどんな人が住んでいるのか」などの質問に答えられるよう、あらかじめ回答を用意しておきます。

答えを詰まらせたり、あいまいな返答をすると「何かあるな」と疑念を持たれてしまい、購入意欲を損ねることも。マイナスの情報でも、きちんと答えたほうがベストですよ。

また、積極的にアピールし過ぎると「押し売り」だと思われる場合もあります。事前に、売却業者の担当者と打ち合わせして、購入希望者の情報を仕入れておくのも大切です。

複数の不動産屋に依頼するのも大切なポイント

少しでも高く家を売るもうひとつの方法は、家の査定は複数の不動産屋に依頼することです。1軒の不動産屋のみで査定をしてもらうと、家の査定額が上がる、つまり少しでも高く売れる可能性が高くなるからです。

複数の不動産屋に査定を依頼するメリットは、少しでも高く家を売りたいという希望と目標をかなえるものとなるでしょう。この目的は「少しでも高く家を売る」ことで、複数の会社の査定は必須事項です。

不動産売却会社の中から良い仲介会社と担当者を見つける

家を買うには一大決心がいりますが、家の売却にも相当な決意が必要です。そのため、できる限り信頼のおける不動産屋と交渉を進めることは大切ですが、ひとつの不動産屋にこだわらないことも大切なポイントになります。フィーリングが合うだけでは、家の販売価格を上げていくことはできません。

売りたい家の地域の情報に詳しい不動産屋や仲介する担当者の意見も貴重なものです。各不動産売却会社によっては、物件の構造や名古屋周辺の地域に対して、得手不得手があります。その会社の規模や販売力、売りたい家の近くに支店や営業所があるかなども、審査の内容や対応の良さに加えて確認したい事項です。

家や土地の状態をしっかりと把握したうえで、査定をしてくれる担当者を見つけることを目指しましょう。

少しでも高く売り出してくれる不動産屋に出会う

名古屋周辺で不動産売却を考えているときは、複数の不動産売却会社からの査定は必須です。これは、家を少しでも高く売る方法のひとつであり、不動産売却会社の審査や査定によって、家の販売希望価格を上げたいときに効果が期待できます。そこで、少しでも高く売り出してもらうためには、審査の際の査定額がポイントです。

この査定額は、複数の会社の審査によっても異なり、10～20％以上の開きが見られることも数多くあるようです。たとえば、現時点で交渉中の不動産屋では、1,500万円が査定された家の金額でも、別の不動産売却会社の査定では1,800万円になったというケースもあります。

そのため、最初からひとつの不動産売却会社にだけ絞って、審査や査定のための打合せをするのは控えるほうがよいでしょう。

家の売買知識と情報収集のためにも複数の査定を

家の売買の知識がないと、「早く家を売りたい」という気持ちだけを先に読まれてしまい、不動産屋の言いなりになってしまいがちです。いくつかの不動産屋や担当者との打合せで、売買に関する知識や情報収集も可能になります。

そこで、自宅の玄関やリビング、キッチンやバルコニーなど、家の審査をしてもらうときに使い勝手のよい点などを理解してくれる仲介会社と担当者を見つけましょう。

担当者によっては、狭い、暗いなどのネガティブな点を強調して、査定価格を下げることが多いものです。しかし、中古物件を購入するするお客さまの中には、リフォームを想定した購入があることを見越していたり、立地条件や土地の状態で建て替えを計算したりすることもあります。ですから、家を売るための知識や情報が少しでも多く得られるなら、家の販売価格を決定する基盤ができます。

家を売りたいという希望は、できる限り目標とする金額に近い形で叶うほうがうれしいものです。そのため、たくさんの不動産屋を回り、審査や査定のために時間がかかってしまうことは否めません。

少し時間がかかっても、家を高く売るには複数の不動産売却会社とコンタクトを取り、担当者とのしっかりとした打合せをもとに、査定額を出してもらうことが必須となります。ひとつの会社にだけ依頼をするのは避けたほうが少しでも家を高く売る可能性が高くなるでしょう。

余裕あるスケジュールで家の売却をより高くしよう！

また、これまで住んでいた家を売りに出すにあたって、査定を始めてから売却にいたるまでのスケジュールは大切な要素になってきます。例えば休暇中に売却したい人や、お子さんの学校が始まるまでに売却を済ませたい…など、ライフスタイルに合わせた希望スケジュールを考える人は多いでしょう。しかし、希望の日程が決まっているからこそ「まだ大丈夫」「急がなくても良い」なんて考えてしまう場合があり、土壇場になって希望額で家が売れなくなるケースも少なくありません。

期日が迫る中で家が売れないとなると、スケジュールに合わせて売却するためだけに、「こうしないと売れない」と不本意な価格で売却をすることになったり、いつまでたっても家が売れなくなったり、と考えていた計画を大幅に乱してしまう可能性が出てきます。

もしも「家を売ろう」と決めたのなら、目標日の数か月前から活動し始めるのが無難です。間違ってもスケジュールギリギリのタイミングで動き出してはいけません。

余裕あるスケジュールのための下準備

• 書類の準備
• 不動産業者の厳選・契約
• 査定
• 売却活動

…などなど、家を売却するためにこなすことはたくさんあります。特に不動産業者によっては売却の査定価格は異なり、場合によっては査定価格が数百万円上下することもありえるのに注意が必要です。スケジュールに余裕があれば、いろんな不動産業者を訪ねて売却価格の査定をしてもらい、どの不動産業者に売却を依頼するかじっくり考えられます。

また、不動産業者を吟味して契約を交わしたとしても、実際に買主が現れて不動産が売れるまでにどのくらいの期間がかかるかは分かりません。すんなりと売れてしまうこともあれば、なかなか買主が現れず、売却期間が長引いてしまうケースだってあり得るのです。

長期化させないポイント

高く売却するためにリフォームや清掃などのステップを挟むのであれば、もちろん売却期間はさらに長引くでしょう。他にも契約の内容を見直したりと、売却期間が長期化する可能性はたくさん転がっています。

不動産をできるだけ高い価格で売却したいなら、「思ったよりも長引く可能性がある」ということを念頭に置いて、予定よりも前倒しで行動し始めることが大切です。早めに行動すればいろんな不動産業者を比較し、不動産売却までにできることが確実に多くなります。家の状態を整える余裕も生まれますから、不動産としての価値をアップさせ、納得のいく売却価格で家を売ることができます。

高すぎる値付けより適正な値付けが結果的にお得

住んでいた家には思い入れがあるからこそ、「安値で引き渡したくない」と考えがちですよね。資金を多く手にしたい人も同様に、あらかじめ高く売却価格を設定しておきたいと考えるでしょう。しかし本当に高値で家を売却したいなら、大幅に高すぎる値段をつけるのは禁物です。

相場よりも高い値段をつけてしまうと、家が高すぎるせいで誰も買い取ってくれず、スケジュールが迫り、最終的に思った以上に安値で売却せざるを得なくなってしまいます。今はCMや広告、ネットの不動産紹介サイトなど…買主となる人達がいろんな手段で物件を調査することができます。

もしも立地や広さなどが同じような物件を目にしたら、家を探している人が注目するのは安い価格の方の家です。「どうして同じ条件なのにこっちは高すぎるんだろう？」と思われてしまえばアウト。適切な価格以上の売却価格を設定してしまうと、買主に「高すぎる」と思われ、相手にして貰えなくなってしまうのです。

どんなに売却価格を高めに設定しても良いのですが、買い手の「買いたいか買いたくないか」の気持ちを理解することが大切なカギとなります。売れない物件は最終的に安値で引き取られることになってしまいますから、まずは買主の気持ちになって、適正な売却価格を設定しましょう。そのためには自分で不動産の広告やサイトを眺めながら、売ろうとしている家と似た条件の物件を探し、相場をチェックしてみるのが大事です。

似た条件の物件との差別化を図るのもおすすめ

どうしても高く売りたい、でも高すぎる価格は買主に注目して貰えない…と悩んでいるなら、似た条件の物件と自分の売ろうとしている家との差別化をねらってみてはいかがでしょうか？

例えば同じ立地、同じ階の部屋だったとしても、バルコニーの仕様やキッチンのデザインなどが違うだけで、売却価格を引き上げる要素には十分なり得ます。住んでいて感じたその家の良いところを前面に引き出した物件広告を出せば、少し高い値段でも「こっちの方が良いかも」と買主の注目を引きつけることができますよ。

他の物件との差別化を図るにあたり、リフォームを検討するのもおすすめです。リフォームで新しくなった設備や設計を写真に載せれば、物件としての魅力が高まります。希望の高い売却価格を設定しても「高すぎる」と思われることはありませんし、買主の興味を煽ることにも繋がるでしょう。工夫一つで売却価格を高められる方法として、覚えておきたいところです。

専門用語を押さえてスムーズな取引を！

不動産の売却や購入を行なうとき、普段見聞きしない言葉がたくさん飛び交います。「建築基準法」や「宅地見物取引業法」など、不動産や建築に詳しくない人からすればピンとこない法律・基準をもとに不動産について話し合うことが多くなります。もしも不動産関係の用語について心もとないと感じるなら、自分一人で進めようとせず、プロの不動産業者に依頼して不動産の売却を進めていきましょう。

もちろん、不動産関係の専門用語には売主が自ら覚えておくべきこともあります。不動産業者にすべてを一任していると思ったよりも安い価格で売却されるなど、自分の知らないところで不本意な取引が進められてしまう可能性も考えられます。また、不動産業者との打ち合わせが上手く噛みあわず、取引がスムーズにいかなくなる可能性もあるでしょう。

不動産の売却や買取といった取引でよく使われる、専門用語をこちらでもご紹介します。

一括決済

不動産の売買契約をするときは、まず「契約」の取引をしてから、その後で「決済」の取引を行います。つまり計2回の取引が行われるということ。まずは書面で売買の契約を結び、その後で買主がローンを組んだり、売主が引っ越しなどの準備を行ってから「決済」となる流れです。

ところが一括決済になると、この「契約」と「決済」が同時に行われてしまいます。つまり引っ越しまでの準備やローンの準備に割かれる期間が一切なく、1日で契約と決済を終えてしまうということ。用語の意味を知らずに一括決済を選んでしまうと、契約が締結したその日に売主は引っ越しを終えなくてはならないので要注意です。諸条件があるので一括決済ができるかの確認は必要ですし、準備もしなくてはいけないと考えておきましょう。

REINS（レインズ）

「Real Estate Information Network System」の略称で、国土交通大臣指定の不動産流通標準情報システムのことを言います。全国にある物件情報がデータベースで管理され、不動産会社はインターネットを介してそれを検索・紹介しています。

REINSに登録することで購入検討者の目に物件が止まりやすくなったり、早めに売却を済ませることができるようになる画期的なシステムです。

買い替え特約

自宅を買い替えるときに用いられる特約です。希望の期間内に以前の住居が指定価格で売却できなかった場合に、新居の購入契約を白紙に戻すことができます。買い替える側にはメリットとなりますが、新居物件の売主にはリスクが伴うため、同意を得られないこともあります。

引き渡し猶予

売主が売買契約をした後、引っ越しの時期を特約で指定することを言います。自宅の買い替えをする場合によく用いられる特約で、旧居の引き渡しと新居への入居までの間にこの特約を付けることが多いです。

もしも売主側が新居を契約していない場合は、この猶予期間が長引いてしまう可能性が考えられます。

リフォームしての売却を考える上でのポイント

不動産を売りに出す方は、「少しでも高い値段で売却したい」と考えることもあるはずです。専門の買い取り業者での査定前に、売りに出す物件のリフォームを行うことは、査定額を少しでも上げる方法として有効といえます。立地や延べ床面積といった条件が似たような物件同士であれば、コストがかかっても状態の良い物件を選びたいと考えている人が多いためです。

ですが、注意してほしい点があります。リフォームしたからといって、必ずしも物件が高く売れるわけではありません。リフォームしても、希望売却額が相場価格よりも大幅に高いものにできるかも難しいでしょう。安く中古物件を購入して、自分好みにリフォームをしたいと考えている方にとっては、リフォーム済みの物件の魅力はそれだけ少なくなります。

物件の売却前にリフォームを行う際はさまざまな要素を比較しながら、リフォームが必要かどうか、リフォームが必要な場合はどの程度のリフォームが必要か、慎重に判断していく必要があるのです。

リフォームして売却するならコストを計算

売却予定物件をリフォームすると考えている場合、リフォームにかかるコストをきちんと把握しておく必要があります。リフォームを行ない、希望売却希価格が近隣の条件の近い物件の価格よりも大幅に高いものになってしまった場合、物件の売却は難しくなってしまう可能性があります。

例を挙げてみましょう。リフォームをしない場合の査定額が1,900万円の物件に、総額700万円を費やしてリフォームを行ったとします。販売価格が2,600万円を下回る場合は、リフォームにかけた費用から赤字が出てしまうことになります。地域にある同条件の物件相場が2,400万円だった場合にはどうでしょうか？物件の売却が不可能になるわけではないにしても、難しいと考えられます。

周囲の相場が2,400万円であれば、最初の査定額に400万円分をリフォーム予算として考えておくこと、一つの正解だと言えるかもしれません。キッチン・浴室・トイレ・洗面所など水回りのリフォームだけなら、一般的には300万円程度でも行えます。水回りは使いやすい方がメリットも大きいため、リフォームを優先して行う点が有効かもしれません。

ですが、物件購入後にリフォームを自分で行いたい方も一定数いることを考えると、リフォームをすることは正解とは言い切れない面もあります。売却予定物件にリフォームを行う場合は、希望している売却価格・リフォーム費用・同地域の条件の近い物件の相場を踏まえたうえで、予算をかけてリフォームを行うかの総合的な判断が必要です。

リフォームの費用を考える

名古屋市のリフォームの相場をまとめてみました。リフォームに掛かる費用は使用する内装材・工法・仕上げといったリフォーム内容や、物件タイプ、現在の物件状態によって変わってきます。一般的な目安になりますが、

• トイレリフォーム : 20〜50万円
• キッチンリフォーム : 50〜150万円
• 浴室リフォーム : 50〜150万円
• 外壁リフォーム : 1万2千円〜/坪
• 内装リフォーム : 1〜3千円/平米
  ※間取り変更を含む場合は、100〜300万

といった金額が相場になるようです。

不動産業者と同じようには難しい

リフォームをすれば、必ず物件売却が容易になるというわけではなく、売却が難しくなるケースもあります。不動産業者は、フォーム済みやリノベーション済みの物件を多く販売しており、プロがやるから自分たちもやるべきと考えることは悪くありません。デメリットはあるものの、売却予定物件のリフォームは多くのメリットがあると考えるのは当然です。

ですが、不動産業者が物件をリフォームする場合は条件が大きく異なります。不動産業者は買い取り等、相場よりも安い金額で物件を購入できます。相場価格の七割で物件の買い取りを行っている不動産業者であれば、相場価格2800万円の物件を2100万円で買い取ることもできるはずです。

安くで入手できれば、水回り等のリフォームを300万円かけて行ったとしても、十分に利益がでます。他にも費用が掛かる要素があり、不動業者の物件買い取りや販売は簡単ではありません。とはいえ、不動産業者と個人の不動産オーナーでは条件が違う点は注意してください。売却物件のリフォームは計画を立てて行うべきです。

どんな場合に家を売るのか

家の資産価値が下がる前に売却する

一般的に家を売却するタイミングは、物件の築年数が重要です。木造住宅の場合だと、築20年で資産価値はゼロに近い評価になります。築30年以上の木造住宅は「古家付きの土地」に分類され、住宅部分は売却資産とは判断されません。木造住宅は築20年～築30年までに資産価値が急落します。

新築の建物ほど評価額が下落しやすく、築10年の価値は新築時の価値に比べて半分くらいが相場。築15年が経過した物件だと、新築時の評価額に対して2割ほどです。売却は早いほど資産価値が評価されやすいため、家の売却を検討している方は築年数に注意しましょう。

家を住み替えるタイミングは売りどき

他の家に住み替えるタイミングは、物件売却のきっかけになることが多いです。「子どもの誕生によって広い家に引越」や「実家に帰って両親と同居」といった新しい生活圏に移動する場合は、今住んでいる物件に住む必要がないため速やかな売却を検討しましょう。

家の売却を考える時期は、「両親が他界して家に住む人がいなくなった」や「離れた土地の物件を相続した」場合です。家は固定資産税や光熱費などの維持費がかかり、築年数が古ければ定期的なメンテナンス費用も発生。将来的な維持コストをカットするために、できるだけ早く売却しましょう。