古家付き土地の売却方法

古家付きの土地の売却方法

古家付きの土地の売却方法として、更地にして販売、家付きで販売の2パターンをご紹介。それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説しています。併せて売却しない場合についてもまとめていますので、専門の不動産会社へ相談し、最善の方法を提案してもらいましょう。

方法①：古家付きの土地を更地にして売却する

売り手側の負担で更地にすると、買い手側は解体費が不要なため購入意欲を高めます。買い手は土地の購入後、すぐに新築工事に着工できるため、買い手にはメリットの多い販売スタイル。過去に家が建っていた関係でライフライン整備の負担が少なく、安く新築を建てたい買い手には魅力的です。

更地にすることで周辺環境をよく見渡すことができ、買い手が現地見学で土地の水はけの良さや日照具合を確認できます。新築のイメージに合う環境かを判断しやすいため、古家付きの土地を更地にすると買い手がつきやすくなります。

古い家を解体済みなので、売り手は瑕疵担保責任を追及されることはありません。白アリや雨漏りは見えない部分で家を傷めるため、売却後の想定外がかかりません。

更地にして売却するメリット

古い家を解体する費用が買い手にかからないため、更地にして売却した方が高値になる可能性があります。もともと宅地用の土地なので、電気や水道、ガスといったライフラインを新規で整備する手間がかからない魅力的な土地に映るでしょう。

きれいに更地がされていると、買い手が土地利用のイメージをつかみやすいのも魅力です。購入前の現地見学を行った際にも、日当たりや水はけなどの土地をしっかりと見極めることができます。

土地を購入してすぐに新築工事をスタートできるため、買い手にとっては更地に整備してある販売スタイルはメリットが大きいでしょう。

更地にして売却するデメリット

特に売り手の負担となるのは古家の解体費用です。解体費用の目安は木造住宅で1坪3万円、鉄骨住宅は1坪4～5万円、RC住宅は1坪5～6万円。廃棄物の処理量によって変動し、土地の整地費用や売却に向けた測量費も発生します。

古家付きよりも固定資産税が割高になるため、長期的に売却できないと大きな負担になります。すぐに売却できれば良いのですが、都心部や駅に近いところは固定資産税が高くなりやすい地域かどうかを確認しておきましょう。更地にする前に不動産会社へ相談し、解体費用の目安や売却までの期間を考慮して更地にするか決めるのがベターです。

方法②：古家付きの土地のまま売却する

古家付きの土地のまま売却すると、売り手としては家の解体費が不要。土地の整地費用を含めて、50坪当たり150万円ほどの初期費用を抑えることができます。買い手がなかなか現れなくても、古い家が建っていると減税優遇策があるため固定資産税がリーズナブルです。

古い家が住める状態ではなく、必ず買い手側の負担で整備を行う場合は、資産価値が市場価格よりも安く判断されるでしょう。さらに買い手から土地の値引き交渉を受けやすく、早めに売却したい心理と葛藤することもあります。

このまま住める家の場合は、売却先を探しながら賃貸利用として提供することが可能。少しでも固定費を捻出するために、売却待ちよりも期間限定で賃貸することをおすすめです。

古家付きの土地のまま売却するメリット

売り手にとって古い家の解体費が不要となり、土地の整備費が発生しないことがメリット。木造住宅の解体費は1坪3万円～で、50坪あれば150万円ほどの出費をセーブできます。

築年数の古い家は資産価値がほぼゼロで、固定資産税は安く設定。長期的に売却できなくても、更地にした状態よりも固定資産税が6分の1になるので維持費を抑えることができます。

買い手が現地確認に訪れた際に、古い家があると生活感が分かりやすいでしょう。買い手が古い家を気に入ればすぐ新生活をすぐに送れることも魅力で、住める状態なら賃貸用の需要もあります。

古家付きの土地のまま売却するデメリット

古い家の状態にもよりますが、基本的には買い手が新築をたてるために解体が前提となるでしょう。解体費が買い手側の負担となるため、販売価格が市場価値より低い設定になる可能性があります。

家の解体費や土地の整備台として、さらに販売価格の値引きを交渉されることも覚えておきましょう。売却後に売り手が知らない家の欠陥が発生し、雨漏りや白アリ被害の責任を取るケースも少なくありません。

買い手がすぐ解体するなら問題ありませんが、古い家で済む予定の場合は瑕疵担保責任が発生する懸念があります。売買契約書に瑕疵担保責任の有無や対象期間を必ず明記しましょう。

売却しない場合

古家付きの土地を売却しない場合のメリットとデメリットを解説します。築年数が古くても状態が良く、住み続けられるのであれば売却以外に3つのパターンを選べるでしょう。

古家付きの土地を譲り受けたときに、賃貸や購入マンションで生活している場合は新築住宅を建てるか検討します。仕事や学校といったライフスタイルを考えて決めますが、まだ住めるようなら家賃の負担を減らすために古い家へ引っ越すことも良いでしょう。土地を購入する費用が浮くので、土地の購入予算を建築費へ回すことも可能です。

生活圏が遠く古家付きの土地に住む予定がない場合は、駐車場または賃貸戸建てとして活用も考えましょう。売却までの限定利用としておかないと、築年数が増えるほど買い手がつきにくくなります。

古家付きの土地を売却しないメリット

状態が良い家なら賃貸物件として不動産収入に活用できるでしょう。物件が売れず放置しても、古家付きの土地の固定資産税は発生します。整備する初期費用はかかりますが、駐車場として土地を貸し出すのがおすすめ。賃貸利用のポイントとして、売却が決まったときに賃貸契約を終了できるように特約をつけておくと良いでしょう。

両親から相続した場合は、自分たちで住むために土地と家をリフォームする方法もあります。新築住宅を建てるには土地を購入して新築費用がかかるため、譲り受けた土地に理想のマイホームを建てることも可能です。

古家付きの土地を売却しないデメリット

築年数が増すほど買い手はつかず、維持費だけが積み重なってしまいます。家は人が住むからこそ目が行き届くので、誰も住まないと劣化が進みやすいでしょう。エアコンや給湯システムといった住宅設備も使用しないと、いつのまにか故障している場合もあります。

雨や風にされた外構部分は痛むので、門やフェンス、庭が荒れればもっと買い手を見つけるのは困難になるでしょう。空き家として放置していても、最低限の光熱費は毎月かかるので年間の維持費は負担です。倒壊の危険性のある家は自治体判断で「特定空き家」としてチェックされるので注意してください。

古家付きの土地を売却するときは不動産屋へ相談しよう

古家付きの土地の売却を考えている方は、売却実績の豊富な不動産会社へ相談しましょう。一般的な物件よりも古家付きの土地は専門性が高く、家付きで販売するか整地した方が良いかの判断が難しいからです。

古家付きの土地を売却する際は、売り手側で家を解体して土地を整地するか悩むところ。解体費用だけはなく、固定資産税が割高になるため長期的に売却できないと固定費アップの懸念もあります。

生活圏や駅が近い土地は人気が高いため、多少古い家があっても問題になりません。おしゃれな家だと、古民家カフェやDIYを楽しみたい方にも人気があり、買い手がつきやすくなるメリットも。古家付きの土地の売却実績がある不動産会社に、周辺地域の市場動向と物件の状態からアドバイスしてもらいましょう。