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不動産投資物件を売却するタイミングは、状況によって千差万別です。そのため、こうしたタイミングで売却すべき、というような具体的な方法論は、残念ながらありません。しかし、そうしたタイミングを見極めるための心構えや考え方については、ある程度の指針があります。
不動産投資物件を売却すべきタイミング
まず考えたいのは、投資物件を売却した後の資産運用についてです。お金の価値は、常に変動しています。現在の日本では、インフレ目標が2%に設定されています。この目標は達成が危ぶまれていますが、それでも今後高い確率で、日本の物価は上昇していくはずです。投資の目標額が決まっていて、その時点で資産運用を打ち切ろうと考えているなら別ですが、基本的には、口座にお金を寝かせておくより、貯蓄のいくらかは資産運用に回すのが得策でしょう。
運用中の不動産投資物件の価値を見極める、というのも大切ですが、それ以上に、魅力的な投資物件が他にある状況かどうか、という点をチェックしておくべきと言えます。低金利という背景もありますので、例えばワンルームマンション投資からフルローンの一棟不動産投資に切り替えれば、数年で自己資金を50%近く増やすことも不可能ではありません。
ただ、昨今は不動産投資市場が過熱傾向にあり、魅力的な物件もそうそう出回っていません。そうした市場の状況と、不動産価格の変動や大規模修繕による出費の有無など、手持ち物件の状況を天秤に掛けながら、慎重に売却のタイミングを検討することが大切と言えます。
物件売却のタイミングにかんするよくある誤解
不動産投資は、10年単位の気の長い投資です。流動性が低い分、リスクを抑えながら収益が得られるという特性があります。 しかし購入時の物件価格よりも不動産価格が値上がりした場合、そのタイミングで売却を考える人も少なからずいます。投資の基本原則は安く買って高く売ることですから、こうした考えに至るのも自然な流れです。
注意したいのは、不動産投資を始める際に掛かっている諸費用。仲介会社に支払う手数料や、不動産取得にかんする税金などは、意外に馬鹿にできない金額となっています。
そうしたトータルのコストを考えず、過去と現在の不動産価格の引き算で利益を計算してしまうと、手間に反して手元に残るお金が少ない、ということにもなりかねません。不動産投資物件を売却する際は、トータルコストに加え、売却価格、残債、諸経費、将来的なキャッシュフローなど、丁寧かつ多角的に検討していく必要があります。
個人でこうした情報を吟味するのは限界があるかと思いますが、パートナーである不動産会社をはじめ、相談窓口を設けている専門会社は少なくありません。資産運用の結果を左右する重要な事項だけに、妥協せずしっかり検討されることをおすすめします。
不動産を売却するタイミングの見極め方
不動産売却を行う場合の売りどきポイントを6つに分けてご紹介。土地や一軒家、マンションの売却を検討している方にとって、どのタイミングで売却するかは売却スピードや売却価格に大きく影響します。ポイントを押さえて賢く売却をしましょう。
2～3月の新生活のスタート前がおすすめ
不動産の成約率が高い2月～3月は、不動産売却に有利な時期です。子どもの就職や進学、転勤といった生活に変化が出やすい時期なので、新生活に向けた住み替え需要が増えるためです。
不動産業界として購入者と売却者のニーズが高まる商戦期でもあり、年度末や年度初めのタイミングで賃貸契約を更新するなど、次回の更新前に中古物件を購入したい方が多い時期でもあります。販売時期に悩んでいる方は、新生活スタート前を狙いましょう。
土地の価格が高いときは高値で売却しやすい
不動産を高く販売したい方は、土地の価格動向をこまめにチェックしましょう。「新しい駅の設置が決まった」や「大きなショッピングモールができる」といった、周辺環境の価値が上がると必然的に土地価格も上昇。
市場価値が高まっているため、希望金額よりも高値で売却できる可能性が大いにあります。土地価格が上昇したらお知らせしてくれるので、地元不動産に相談しておくと良いでしょう。
名古屋の土地価格は上昇傾向にあるエリアが多いため、住宅ローンの残債を完済できる金額での販売が期待できるでしょう。場合によっては次の物件購入用の頭金として、まとまった収入になることもあります。
築年数による資産価値が下がる前に売却しよう
土地価格と違って、住まいの価値は年々下がっていきます。新築と同じ金額で販売することは難しく、むしろ資産価値がゼロになる前が「売りどき」と覚えておきましょう。一般的な木造住宅の場合ですと、築20年～築30年までで大幅に価値が下落。建物の資産価値は築30年でほぼゼロとなり、場合によっては解体費用や土地の整備費まで加算されてしまいます。
築年数によって建物の資産価値が下がる前に、売却を検討している方は動き出しましょう。築年数が15年以内に売却しておくと、資産価値をある程度評価額に反映できます。
土地に築年数のような経年劣化する概念はありません。マンションや一軒家を所有し、売却を希望する際に築年数を考慮してください。
<周辺の新築マンションが上昇したときは売却に有利
近くに新築マンションが販売されたときは、従来よりも高値で中古マンションや戸建ての売買契約が成立するタイミング。利便性の良い生活を求めてマンション購入したい人は、無理のない金額で購入できる中古マンションを検討します。
新築マンションは駅の近い都心部ですと6,000万円以上の場合もあり、気軽に手を出せる価格帯ではありません。「この地域に住みたい」けれど新築マンションの購入が難しい方にとって、中古マンションや中古戸建は価格面で魅力を感じるでしょう。
予算内かつ希望するエリアで購入するために中古住宅は注目されるほか、修繕費や管理のコストを回避するために、中古戸建に住み替えたい需要も増えます。
住宅ローン環境が優遇されている時期は売りどき
住宅ローンの環境は変動するため、住宅ローンが低金利だと不動産売却に有利。そもそも住宅ローンの金利が低いと、建物や土地の借入額が従来よりも安くなります。結果として低金利は新規で住宅ローンを組む人にとってメリットが多く、必然的に物件の購入者が増えます。
住宅ローン控除と呼ばれる税制優遇は、政権や市場動向によって変動すると覚えておきましょう。今お得な住宅ローン制度が適用できても、ずっと同じ税制優遇されるかはわかりません。
世の中の動きによって延長されることもありますが、基本的には時限立法なので税制優遇策をこまめに調べておきましょう。適用要件が決まっているため、物件売却後に新しい住まいを購入したい方は重要ポイントになります。
売却による税金が優遇されるときを逃さない
不動産売却で得た利益は課税されるため、売却にともなう税金優遇策が実施されたら見逃さないようにしましょう。不動産売却で納める税金の種別は「所得税」で、販売した物件の所有期間に応じて加算率が変動します。
新築物件として税率で判断されるのは所有期間が5年未満で、所有期間の起算日は売却年の1月1日です。所有期間が5年以下の物件は30.63％。5年以上になると15.315％に低下され、課税金額の税率は50％ほど低くなります。
所有から5年に近い物件の場合ですと、所得税の利率を意識して販売タイミングを調整すると良いでしょう。使用していない空き家や更地の場合、持っているだけで光熱費や固定資産税が発生するので「待つ」か「売却」なのかを決めておきましょう。
