収益物件とはどのような物件を指す？

家賃収入を得るために、収益不動産投資を始める方は少なくありません。収益不動産投資とは、アパートなどの物件を購入し、賃貸へ回すことで家賃を得る投資手法を言います。ここでは、収益物件を所有するメリット・デメリット、リスクや選び方について解説しています。

そもそも収益物件とは

収益物件は、賃貸物件やオフィスビルなど、収益を得ることを目的とした不動産を指します。不動産投資の収益は、売却益（キャピタルゲイン）と家賃収入（インカムゲイン）の2種類がありますが、主にインカムゲインを狙える物件が収益物件です。

収益物件の種類

住居系

住居系の収益物件は、主に人が住むことを目的とした物件で、ポピュラーな種類といえます。該当する物件は、賃貸アパートやマンション、一戸建てなどで、複数人が同時に住まいシェアハウスも含まれます。

住居系は、オフィスやテナントに比べて収益性が低い一方、多数の物件が流通しています。中には安価な物件もあるため、初心者でも手が届きやすいのが魅力です。賃貸の需要は常にあるものの、立地や築年数によっては入居者が集まらないことがあります。

オフィス系

オフィス系は、主に民間企業の事業所が入居する物件です。オフィスビルが代表的で、住居系収益物件に比べると販売価格は高い傾向があります。しかし、オフィスは長期契約が一般的なため、長期にわたって安定した収益が期待できます。

オフィスビルは、一棟丸ごと販売されている物件もあれば、区分化して販売している（区分所有オフィス）物件もあります。区分所有オフィスの場合、一棟投資に比べて必要な資金を少なくできます。

テナント系

テナント系は、ファミレス・居酒屋などの飲食店や、スーパー・コンビニのような物販店が入居する物件のほか、倉庫や駐車場に利用される物件のことです。オフィス系の収益物件と同じく、長期契約が一般的になっています。テナントが決まれば、安定した収益が期待できます。

一方、建物の立地や構造によっては借り手が限られます。例えば、倉庫に適した物件の場合、飲食店として使用するのは難しいでしょう。商業施設でも、立地によっては集客できず、テナントが早期に撤退するリスクもあります。

収益物件を所有するメリットは

レバレッジが効く

収益物件を所有するメリットの一つは、レバレッジが働くことです。レバレッジは、株の信用取引やFXでポピュラーな仕組みであり、少ない資金で大きな取引を可能にします。収益物件の場合、自己資金と不動産投資ローンを組み合わせることで、レバレッジが働きます。

例えば、5,000万円の物件を購入する時、4,000万円のローンを組めば、自己資金は1,000万円で済みます。融資可能な額によっては、さらに高額な物件も購入できます。不動産投資は資金がネックになりますが、ローンを利用すればハードルを下げられます。

買い増しが可能

収益物件を購入すれば、買い増しも可能になります。不動産は、それ自体に担保価値があるほか、収益物件は家賃という収益を生み出します。1件目の収益が安定すれば、その物件を担保に融資を受けて2件目を買い、さらに3件目、4件目…と物件数を増やしていけるのです。不動産は価値が上下しづらいため、担保としての安定性もあります。

もちろん購入する物件には収益性が求められます。しかし、買い増すことで得られる収益も増加するため、どんどん投資を拡大できるでしょう。

安定した収入が目指せる

安定収入を目指せる点も収益物件のメリットといえます。基本的に入居者がいる限り、毎月家賃という形で収入が得られます。また、家賃相場は安定性があり、急激に上下するような心配がありません。ローンを完済すれば、家賃を丸ごと受け取れるようになります。

反対に空室が生じた場合、家賃を受け取れない点に注意しましょう。安定性を求めるなら、空室対策を考える必要があります。

税金対策

収益物件は税金対策にもなります。物件の管理費用や減価償却費、固定資産税などは経費計上可能で、所得税と住民税の節税に繋がります。損益通算もできますので、万が一不動産経営が赤字になっても、他の所得から赤字分を差し引くことが可能です。

相続税対策にも適しています。例えば現金1億円の場合、相続税評価額も1億円になります。一方の不動産は、時価よりも低く評価されます。仮に物件の時価が1億円でも、相続税評価額は1億円よりも低く計算されます。

収益物件にはデメリットもある

流動性の低さ

収益物件のデメリットは、流動性の低さにあります。株や為替など一般的な金融商品は、市場の取引時間内ならいつでも売買可能です。自分の好きなタイミングで売れるため、すぐキャッシュを確保することもできます。

対する不動産は、まず売り出し価格を決め、次に買い手を探さなくてはいけません。そして買い手と契約を結び、登記変更などの手続きを経て売却が完了します。売れるまでに数ヶ月かかることも珍しくありません。なお、不動産会社の買取であれば短期間で売却できますが、売却益は少なくなってしまいます。

運用コスト

場合によっては、運用コストが重荷になるでしょう。収益物件は、修繕費や管理委託費など、さまざまなコストがかかります。物件を維持するためには欠かせないものですが、収益性を下げる要因にもなります。

また、設備故障など、突然のアクシデントによる出費も考慮しなくてはいけません。そうした事態にも対応できるよう、ある程度の自己資金は確保しておきましょう。

管理会社による影響

物件の管理を管理会社に委託する方は多いですが、管理会社の影響で収益性が下がるおそれもあります。管理会社は、オーナーに代わって入居者の募集や物件のメンテナンスなど、さまざまな業務をこなしてくれます。しかし、管理会社の質が低いと満足な業務をしてもらえず、物件の評判が悪くなるおそれもあります。管理会社の対応の悪さが影響し、退去者が出ることもあるでしょう。

入居者募集が苦手な管理会社の場合、空室がなかなか埋まらない可能性もあります。空室が長期間続くと収益が得られず、赤字経営におちいるリスクが潜んでいます。

融資を受ける際には連帯保証人が必要

もし不動産投資ローンを利用する場合、連帯保証人が求められます。配偶者などの親族が連帯保証人となるのが一般的ですが、もし適切な人物が見つからない場合、融資を受けることが難しくなります。特に不動産投資は、数千万円単位の融資を受けるケースも少なくありません。金額が大きいため、連帯保証人を頼みづらかったり、相手に断られたりする可能性もあります。

連帯保証人が見つからない時は、団体信用生命保険に加入すれば問題ありません。しかし、保険料の支払が必要になり、物件の収益性を下げてしまいます。

収益不動産のリスクはある？

経済面でのリスク

収益不動産投資を始める場合、経済リスクを考慮しなくてはいけません。経済面のリスクは、主に金利の上昇と増税に分けられます。

金利が上昇すると、ローンの返済額が増えてしまうおそれがあります。固定金利なら影響は受けませんが、変動金利の場合、借りているローンの金利が上がってしまうことも考えられます。資金に余裕があるなら、繰り上げ返済を活用するとよいでしょう。

もし不動産に関わる税金が増税された場合、収益は下がってしまいます。不動産はさまざまな税金がかかるため、増税された時は対応できるように、手元資金を厚くしておきましょう。

運用時のリスク

運用面においても、さまざまなリスクが生じます。主なリスクは以下の4つです。

• 空室
• 家賃の滞納
• 家賃の下落
• 不動産価格の下落

不動産は、常時満室が続くわけではありません。借り手が現れず、空室が続く場合もあります。ただ、空室は家賃が発生しないため、収益に大きな影響を及ぼします。

一方、入居者がいても必ず家賃を払ってくれるとは限りません。滞納者は、空室と同様に物件の収益を下げる要因になります。家賃が滞納に備えるなら、入居審査を厳しくするか、保証会社の利用を義務付ける必要があります。

家賃の下落リスクも注意が必要です。一般的に新築・築浅物件は家賃が高く、築古物件は低くなります。そのため、物件の築年数によっては、家賃の引き下げが必要になることがあります。リスクを回避するには、リノベーションなど、物件の価値を高める対策が必要です。

地価の影響による不動産価格の下落リスクもあります。もし購入時の価格を下回った場合、売却時に損失が生じてしまいます。リスクを回避するなら、今後人気が高まりそうなエリアかなど、将来を見据えて物件を選びましょう。

建物としてのリスク

不動産そのものにもリスクがあります。代表的なものは災害リスクと修繕リスクです。

災害リスクは、地震や火災などによって物件が被害を受けるリスクのこと。被災状況次第では、物件の大幅な改修や建て替えが必要になります。災害に備えるなら、火災保険や地震保険の補償額をしっかり決めましょう。

一方の修繕リスクは、物件の老朽化によって生じるリスクです。建物は、築年数とともに少しずつ老朽化し、外壁がボロボロになったり、設備が壊れたりします。場合によっては、大規模な修繕や改築が必要になります。ただ、大規模修繕は費用がかかるため、費用を捻出できるよう備えなくてはいけません。将来の修繕に備えるなら、収益の中から一部を積み立てておくとよいでしょう。

収益不動産を選ぶ際のポイント

立地をチェック

収益不動産を選ぶ時は、必ず立地をチェックしましょう。立地は入居率や不動産価格、収益など、さまざまな面に影響を及ぼします。不動産投資の成否を左右する、といっても過言ではありません。

人気が出やすい立地は基本的に都市部で、駅から近く、周辺の施設が充実しているなど、利便性が高い場所は狙い目です。複数の路線が乗り入れる駅であれば、入居者も集まりやすく、空室リスクを抑えられます。便利なエリアは家賃相場も高いため、収益も期待できるでしょう。

一方、郊外や地方都市は物件価格が安価な反面、立地によっては入居者集めが大変です。地方都市は人口も少ないため、他物件と競合してしまう可能性があります。

築年数をチェック

中古の物件を購入する際は、築年数も確認しておきましょう。築年数は賃料や利回り、融資などに影響を及ぼします。

築年数が浅い物件は価格が高いものの、見た目がきれいであり、人気を集めやすいのが特徴です。融資も受けやすいため、自己資金が限られる場合にも適しています。なお、ローンの融資期間は、法定耐用年数を元に決めることが多く、築浅物件は融資期間を長くできる可能性があります。

築古物件の場合、販売価格が安くて利回りが高いものの、内装や設備に傷みが見られることも珍しくありません。融資も厳しくなるため、自己資金を多めにする必要があります。もし築古物件を買うのであれば、修繕費用やリフォーム費用を見据えて資金を調達しましょう。