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任意売却と一般売却・競売の違い
不動産売却には「一般売却」、「任意売却」、「競売」の3種類があり、相談者の状況で選択できる売却方法が異なります。特に任意売却と競売には大きな差があるので、住宅ローンの支払いが難しくなった時点で専門の業者に相談しましょう。
任意売却とは
任意売却の特徴
不動産業界では一般売却とは異なり、売却理由が「住宅ローンの支払いが困難となり売却する」事例を任意売却と区別しています。債務者にあたる金融機関に、任意売却の同意を得ないと販売活動が認められないのが特徴です。
売却背景は違いますが、任意売却は一般販売とほぼ同じ流れで販売活動が可能です。そのため、知人や近隣住民には「住宅ローンの支払いが難しく売却した」と伝わらず、心理的な負担の少ない売却方法といえるでしょう。
住宅ローンの支払いを滞ると競売にかけられますが、任意売却ですと市場価値に近い金額で売買が成立しやすいのが魅力です。売上金額を住宅ローンの返済に充当し、心機一転して新生活をスタートしやすいのも任意売却のメリット。
売上金額が残債よりも多いと、次の物件購入に利用や生活費として貯金できます。急なリストラや病気による失業など、住宅ローンを組んだときと生活が一変した場合は、任意売却に詳しい不動産会社に相談してください。
任意売却のメリット
一般の売却と変わらない販売スタイルなので、市場価値に近い評価額で売却できます。売上金額で住宅ローンの返済に回すことが可能で、不動産の売却によって住宅ローンから解放される可能性もあるでしょう。
住宅ローンの返済が難しいときに任意売却を行うと、知人や近隣に知られることなく売却しやすく、競売にかけられるリスクを回避できます。不動産の仲介手数料を自己資金ではなく、売却益から支払えるため手持ちが少なくても専門業者に相談できます。
住宅ローンの残債がある場合は原則として一括返済となりますが、金融機関などの債権者に交渉することで分割返済できます。
任意売却のデメリット
債務者である金融機関は住宅ローンの金利手数料が売り上げになるので、任意売却のようなイレギュラー対応を認めにくいため専門の不動産会社に代行してもらいましょう。
まとまった売却金額を得たとしても住宅ローンの返済に回すため、新しい転居先の購入費に利用できません。また、引越し費用や売却にかかる必要経費は、売却額から捻出できるように債権者に同意を取る必要があります。
売却できず住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、競売にかけられるでしょう。
一般売却とは
一般売却の特徴
売主の判断で土地や建物、マンションを販売する売却方法で、主に任意売却と区別するために不動産業界で使用されます。一般売却のパターンはさまざまで、「より良い家への住み替え」、「転勤やUターン」、「子ども誕生や両親との同居」といった売主のライフスタイルが変化したときに売却する傾向があります。
両親から不動産を相続したところで活用する可能性がない場合は、放っておくとメンテナンス費用や光熱費がかさむデメリットが多いでしょう。不要な不動産を売却することで、まとまった金額を現金化できます。
一般売却を希望する場合は、不動産会社に相談することが多いでしょう。希望する売却期間や販売相場を伝え、売主の希望に合わせて販売プランを提案してくれます。
現地調査を受けると土地や建物の価値が明確になり、周辺の市場価格を考慮して販売価格を決定。「すぐに現金が欲しい」や「高値で売却したい」といった売主の方針で、不動産会社が販売活動を行ってくれます。
一般売却のメリット
売主のライフスタイルが変化したタイミングで、自由に不動産の販売ができます。近隣が都市開発されて土地の資産価値が高まるときに売却すると、通常よりも販売価格が高くなるでしょう。
新築マンションが建つと中古物件も人気になり高額で売買されるので、販売利益を頭金にして新しい家へ住み替えがしやすいのが魅力。
土地価格とは異なり、建物の価値は年々さがってしまうもの。木造住宅の資産価値は、築20年～30年でほぼゼロになります。築年数が15年あたりで住み替えを検討し、よりよい住まいを探すことも可能でしょう。
競売になるタイムリミットがあるわけではないため、売主のペースで販売活動を続けることができます。焦らず購入者を探せるため、納得の売買契約を結べるでしょう。
一般売却のデメリット
いつ物件を売却できるか分からないため、現在住んでいる住まいを売りに出すときは内覧対応が負担になる場合があります。購入希望者に生活感を見せたくない場合や知人や、近隣住民が訪ねてくることもあるので室内清掃や整理整頓を心がけましょう。
遠方の両親が所有していた物件の売却を行うために、わざわざ現地へ赴く必要が出てくるのも負担。全国展開している不動産会社だと、最寄の店舗で対応できる可能性もあるため相談してみましょう。
競売とは
競売の特徴
住宅ローンの返済を長期的に滞ってしまうと、債務者である金融機関から裁判所へ競売実施の申し立てが行われます。物件の抵当権を担保に住宅ローンを貸し付けているため、金融機関が物件の差し押さえを判断します。
裁判所が申請を認めると競売通知が届き、競売開始日までにローンを返済しないと競売にかけられます。その間に任意売却で債務者と返済額の調整が出来れば、競売にかけられることはありません。競売は市場価格よりも2～3割安く売買されるため、落札金額が住宅ローンの残債を下回ることが一般的。
裁判所のホームページで物件情報が掲載されるため、知人や近隣住民に「住宅ローンを支払えず物件を差し押さえられた」と伝わってしまうのがデメリットです。
住宅ローンの返済が難しくなった時点で、任意売却について不動産会社や弁護士などに相談してください。
競売と任意売却との違いは？
競売は金融機関の残債回収を優先しますが、任意売却は一般売却に近いです。債権者の同意は必要ですが、任意売却の方が市場価格で販売できるでしょう。
任意売却よりも競売は安い金額で取引されるため、住宅ローンの完済は難しいでしょう。公的に競売情報が表示され、周囲に「住宅ローンの返済が困難で家を手放す」と伝わりやすいです。
競売と一般売却との違いは？
一般売却は売主の判断で好きなタイミングで不動産を売却できるのが競売との違いです。不動産会社が売主の売却ニーズに合わせて販売活動を展開。
競売に売主の裁量権はほぼなく裁判所の指示で競売が実施されるため、一般売却よりも販売価格が安くなるでしょう。手元に現金が残らないので、競売は新しい生活を始めるのが大変です。
競売になる前に任意売却を検討しよう
リストラや体調不良による失業で住宅ローンの支払いが苦しくなったら、一人で悩まず速やかに任意売却に特化した専門の不動産会社か弁護士事務所へ相談してください。
競売になってしまうと売主にはどうしようもなく、市場価格よりも安い金額で売買されてしまいます。さらに、公的なサイトで物件情報が表示されるため、プライバシーの観点からも負担が大きいです。
裁判所から競売の通知が届いても、競売開始前までに任意売却が完了できれば問題ありません。少しでも高い金額で物件を売却し、残債を減らすことを考えましょう。
自己資金が乏しい中で新しい住環境を探す必要もあるため、任意売却後のアフターフォローまで行っている専門業者がおすすめです。
