海外移住時の不動産売却の注意点とポイント

海外移住や海外転勤をはじめ住所を海外に移した時の、不動産の扱いについてまとめました。国内にある不動産を保有し続けた場合や、売却を検討する際に注意したいことについても紹介しています。

海外移住時に日本にある不動産はどうするべき？

不動産売却を検討する

海外移住する時には、日本にある不動産の売却も選択肢のひとつです。

特に住宅は、居住する人がいなくなってしまうと、家そのものの劣化が早まり、ボロボロになってしまうことが知られています。賃貸もせずにそのままにしておくと、不動産自体がマイナス資産となってしまうことも考えられます。

不動産を保有し続ける

不動産を売却せずに保有し続けた場合に、考えなくてはいけないのが税金についてです。

所得が発生する源泉が国内にある場合は、納税者本人がたとえ非居住者であったとしても日本の所得税がかかります。なぜなら、日本国内に住んでいない「非居住者」でも、賃貸をはじめ、所得を生み出す不動産が日本国内にある場合は、納税義務は免除されません。海外で給与が出た場合は、海外の国で税金を納めるが、日本では納税の対象にはならないからです。

海外移住時の不動産売却のタイミング

不動産取引について注意しなければならない対象をはっきりさせる必要があります。いつ売主が不動産を売却するかによって、税金の手続きや売却の手続きに違いが出てくるためです。

海外で1年以上生活することが決まった時

不動産売却の際に、海外に住所を移した場合、国内不動産取引・保有について問題になるのは「非居住者になった場合」です。居住者の定義は、住所が国内にあり、引き続き1年以上国内に住む場所がある個人のことを指します。

住所は、『生活の本拠』という意味で、客観的な事実関係から判断されます。居所とは、「生活の本拠とまでは言えないが現に住んでいる場所」をいいます。

半年を海外で、半年を国内の住所で生活している人は非居住者といえます。そのほか滞在地が2か国以上だった場合に、その住所がどこにあるかを判定する根拠は、住居や職業、資産がどこにあるのか？親族はどこに住んでいるのか？そして国籍はどこか？といった誰でも確認できるような客観的事実です。

もし、「非居住者」となる条件に当てはまっている場合には、不動産売却のタイミングも含め、あらかじめ決めておくようにしましょう。

海外移住後に不動産を売却する

国内にあった不動産が不要だからと売却、その結果利益が出た場合にも確定申告をしなければなりません。この場合は原則として不動産を購入した買い手が代金の10.21％を源泉徴収し、支払いをした翌月10日までに税務署に納付します。

つまり非居住者が受け取るのは購入者からの支払い金額の89.79％が基準となります。この金額には手付も含まれると覚えておいてください。

例えば2億円の家を非居住者が売却したときにその10％を手付金として受け取った場合には、手付支払い時には204万2,000円（2億円×10％×0.1021）、残金支払時に、1837万8,000円があらかじめ源泉徴収される、ということになります。家賃収入の場合と同様、翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告をすることで適正額の納税額を納付することになります。払いすぎた所得税があれば還付を受けることもあります。

ただし、売却した不動産の金額が1億円以下で、なおかつ売却相手が親族が住むためのものである場合には源泉徴収は不要です。親族とは配偶者、6親等内の血族及び3親等内の姻族をいいます。1億ジャストの場合は不要になります。不動産を売却した相手が複数人の場合は、一人ずつ1億円を超えるかどうかを判断します。

海外移住後の不動産売却で注意したいポイント

出国する前までに不動産所得がある場合

1年を通して日本には住所がない、いわゆる非居住者になるも、出国するまでに不動産所得があれば、出国の翌年に確定申告をすることになります。

そのほか、日本の不動産を処分しないで家賃収入がある場合、日本の不動産を売却して売却益を得た場合なども確定申告・納税が必要になります。

納税管理人を決めることは非居住者にとって重要

ここで大事なことは出国前に納税管理人を決めておくこと。納税者本人のかわりに、確定申告書の提出、税金の納付などの事務手続きをする管理人で、両親や親せき、友人などが一般的です。

「所得税の納税管理人の届出書」の税務署への提出しておくことです。納税管理人を定めた場合にはその年分の確定申告期限は翌年3月15日になりますが、納税管理人を決めないで出国するなら、出国の時までに確定申告を済ませておかなければなりません。出国準備以外に確定申告を自分でやるのは現実的ではないと言えるでしょう。

非居住者が日本の不動産から家賃収入を得ている場合の処理

海外赴任などで非居住者になったが、日本の不動産は処分しないで家賃収入を得ている場合は、非居住者でも家賃収入に対しては納税の義務があります。

どのように税務処理をするかについてですが、不動産の賃借人（テナント）が家賃の支払いのたびに、支払金額の20.42％相当額を源泉徴収して税務署に支払います。言い換えると、非居住者は本来の家賃の79.58％相当額を受け取り、残りの源泉徴収した20.42％相当額については、テナントが家賃の支払いをした翌月10日までに税務署に納付します。確定申告は次の年の2月16日～3月15日の間に行ない、適正となる納税額を納付する流れです。

海外移住した時の売却手続きに必要な経費と書類

売却の場合の手続きについても触れておきます。非居住者の方が日本の不動産を売却する場合に必要な書類をまとめました。

非居住者が不動産を売却するときに必要な書類

海外移住の際に、必要になる書類をまとめました。このうち在留証明、日本の印鑑証明書については日本大使館または総領事館で取得します。取得するのは時間も手数料もかかるので余裕をもって準備しておく必要があります。

1. 在留証明（日本の住民票）
2. 日本の印鑑証明書
3. 売買契約の委任状（親族が代理として契約する場合）
4. パスポートなどの身分証明書、
5. 権利書または登記識別情報通知
6. 固定資産税・都市計画税の直近の納税通知書

非居住者が不動産を売却するときに必要な経費

必要な経費として次の4つがあります。売却予定の不動産によって、かかる費用が異なるので専門家に確認しながら進めてください。

1. 仲介手数料
2. 印紙代
3. 司法書士への登記費用
4. 住宅ローン一括返済手数料（ある場合）