不動産売却の直接売買取引する方法とは？

不動産の直接売買取引は法律上可能

マンションにせよ戸建てにせよ、不動産という大きな金額が動く取引をするときに、不動産仲介業者を介さないで、プロでない方でも直接にやりとりできるものでしょうか？

答えはズバリ「イエス」です。今回の直接、不動産を売買する場合のメリット、注意点などについてまとめました。

節約できる仲介手数料ってどのくらい？

不動産仲介業者を介して家を売却する際にかかる仲介手数料についてまとめました。仲介手数料の「上限」は宅地建物取引業法によって定められています。

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料は、最大105万6,000円の手数料がかかることになります。手数料だけで100万円以上になるため、売主自身が不動産売却を行えば、経費を削減することも可能です。

• 200万円以下の部分は売却価格×5％＋消費税
• 200万円を超えて400万円以下は「売却価格×4％＋消費税」
• 400万円を超える部分は「売却価格×3％＋消費税」

不動産の直接売買取引が行われない理由とは？

不動産の売主と買主の間で、直接売買取引はできますが、実際に行われることは、ごくまれです。なぜ不動産の直接取引は行われないのでしょうか。

その理由は、専門的な知識がないと、対応できない手続きがほとんど。売主が自分ひとりで行う労力を考えた場合、一人で正確に完結することは不可能と考えても良いでしょう。

契約書類を自分ひとりで作成

不動産売却の手続きは、その一つ一つにしても、物件の広告をどうするか？売買契約書をどう作成するか？所有権の登記移転手続きはどうするのか？ローンを完済していない場合は金融機関でどのような手続きをとるのか？など、さまざまなケースが想定されます。

登記移転手続きに関する取り決め

売却相手に、間違った契約書を交わしてしまったからといってやり直したり、登記移転手続きも司法書士を介さずにのぞみ、記載事項漏れがあったから無効となったりした場合、買い手への信用もなくしてしまいます。手数料を節約しようと思って自分で取り組んでみようとしても、時間や労力の手間暇を考えるとプロに任せたほうがよかったと後悔することになります。

不動産販売のための各種手続き

広告についてはスピードが勝負な部分があり、家を建ててからしばらくすると売却価格が下落してしまう可能性もあります。

瑕疵担保責任をはじめとした不動産取引

トラブルの発生時です。代表的なものとしてあげられるのが、「瑕疵担保責任」です。物件の引き渡しをした後に、欠陥が見つかった場合、売主が買主に責任を負わなければならないという取り決めのことです。

損害賠償手続きが必要になることもある

欠陥の程度にもよりますが、買主からの損害賠償請求や契約解除に至る場合もあり得ます。民法では、「売買契約締結の時からではなく買主が瑕疵を知った時から1年間」と定められていますが、業者を介さない直接売買の場合の期間は双方で自由に定めることができます。

せっかく手数料を節約したのに思わぬところで費用が発生し、結局手数料以上の賠償請求に応じなければならなくなったなどといったことになりかねません。後々面倒なことにならないように書類作成の時点から慎重にならなければなりません。

不動産仲介業者を介さずに売却する時のポイント

不動産の直接売買取引を行う時のポイントをまとめました。

購入を希望する人がいる

すでに購入者の目星がついている場合ならば、この点については問題はありません。

自分で購入者を見つけられない場合に備えて、不動産仲介業者との契約も結んでおこうとする場合には、媒介契約の種類に注意が必要です。

不動産媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3つの契約形態があります。このうち、専属専任媒介契約を結んでしまうと、たとえ自分で購入者を見つけても、依頼している不動産仲介業者を介して売却しなければなりません。

それ以外の形態であれば、業者に依頼しつつ自分で見つけることを並行して進めることができます。

契約関連書類が用意できる

不動産取引に必要な契約関連書類はたくさんあります。最近では売買契約書や重要事項説明書などのひな型はサイトを検索すれば見つかります。

個々のケースに整える書類作業はそれほど大変ではないですが、そこから先の対面交渉を自分で進めるには職業にしているプロとしての経験がない分、知識が必要になります。

発生する可能性のある問題点を理解している

実は不動産仲介業者を介さないで取引をする最大のハードルがいわゆるトラブル対応です。

不動産取引に絡むトラブルは、物件引き渡し後に発覚する場合も多く、大きなお金も絡んでいますので長期にわたる訴訟にまで発展することもあります。不動産仲介業者に手数料を払う大部分は、このトラブル処理も任せられるようになっているのです。