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戸建て不動産売却時の節税方法
戸建て不動産を売却する際には、どうしてもいくらかの税金が発生しますし、場合によっては高額になることもあります。
しかし、売却にかかる税金には、軽減措置が定められていることも多いですし、条件によっては控除を受けることもでき、大幅に節税することも不可能ではありません。
こういった節税対策を知らないままだと、条件に当てはめることができるのに高額な税金を納付することにもなりかねませんので、戸建て不動産を売却する前にぜひ節税対策について一読しておくことをおすすめします。
税金の種類別に節税方法をご紹介します。
印紙税の節税対策
印紙税は、基本的には不動産売買の契約時に必ず発生する税金です。不動産売買契約書に印紙を貼る必要があるため、契約書原本の数だけ必要になります。
もし、契約書の原本を1通しか作成せず、原本を買主が保管する場合には、売主が印紙税を負担する必要はありません。
ですが、2020年の3月31日までは印紙税率の軽減措置が適用されますので、税金額はそれほど大きい金額にはなりません。
不動産の売却価格が1千万円～5千万円以下なら通常の印紙代は2万円ですが、軽減措置の適用期間なら1万円になりますので、なるべくこの期間に契約を結ぶようにするのが節税対策になるでしょう。
登録免許税の節税対策
登録免許税は、売買によって不動産の名義変更をする際の移転登記の申請で必ず発生する税金です。
その税金額は、市区町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格によって決まりますので、売却する人が動かせるものではありません。
しかし、登録免許税の税率は条件によって軽減されることがありますので、条件にあてはまるかどうか確認してみてください。
また、登録免許税は名義人の変更時に必要となるものですので、不動産の売買の場合は売主と買主どちらが負担するかも変わります。
登録免許税法の規定では双方が連帯して納付する義務があるとされていますが、実際には買主が負担することが多いようです。
話し合いによって売主と買主で折半する場合もありますし、売主が負担することもないわけではないので、軽減措置について知っておいたほうがいいでしょう。
登録免許税の税率軽減
戸建て不動産の売却における登録免許税の税率は2%が基本です。
節税対策としては、個人が住宅用家屋を新築又は取得して自己の居住の用に用いた場合に、「住宅用家屋の軽減税率」が適用されます。
立場としては住宅を取得する人＝買主側の目線になりますが、売買契約時の移転登記は物件ごとに発生しますので、売主が負担する場合でも同様になります。
住宅用家屋の所有権の移転登記
戸建ての不動産売買時に登録免許税が税率軽減されるのは、個人が2020年3月31日までの間に住宅用家屋を取得（売買）し、自分が居住するための移転登記であることが条件になります。
また、登記申請をする際には、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。
この場合の税率は0.3%に軽減されます。
登録免許税の税率軽減具体例
たとえば、固定資産課税台帳の評価額が500万円の戸建ての場合、通常なら
500万円×2%＝10万円
となり、登録免許税額は10万円になりますが、上記の税率軽減が適用されると
500万円×0.3%＝1.5万円
となるので、大幅な節税が可能になります。
評価額が高いとその分税金額も高くなりますが、この税率軽減なら、たとえ評価額が3,500万円でも
3,500万円×0.3%＝10.5万円になるので、税金による負担はぐっと軽くなるでしょう。
出典：国税庁ホームページ：No.7191 登録免許税の税額表
譲渡所得税・住民税の節税対策
戸建て不動産の売却時にかかる税金の中で、もっとも高額になるおそれがあるのが、譲渡所得税と住民税になります。
譲渡所得税と住民税は、不動産の売却によって発生する利益（譲渡所得）にかかる税金です。
まずは、売却価格から不動産の取得金額と売却にかかった費用を引いて、譲渡所得がいくらになるか確認してみましょう。
「売却価格＜不動産の取得金額+売却にかかった費用」なら、譲渡所得税と住民税は発生しません。
また、もし譲渡所得が発生したとしても、条件が合えば大幅な節税ができる軽減措置も用意されています。
不動産の取得金額を明確にする
譲渡所得を減らせるかどうか判断するためには、不動産の取得金額を明確にして不足がないようにしたうえで計算する必要があります。
不動産の取得金額とは、建物の購入代金や建築代金、購入手数料、設備費や改良費、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、印紙税などを指します。
そのほかにも、借主がいる建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料や所有権などを確保するために要した訴訟費用、建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その建物を実際に使用する日までの期間に対応する利子なども含まれますので、見落としがないか書類などをよく確認してみましょう。
また、自分で購入した戸建てではない場合（相続などで住宅を引き継いだ場合など）、正確な取得金額がわからないことも多いものです。
取得金額が不明な場合は、売却額の5%を取得費として計算することができます。
たとえば、不動産の売却価格が3,000万円になる場合、取得費は150万円が該当します。
実際の取得費が5%以下になる場合も、5%にまで引き上げることができますので、低すぎる場合もあまり悲観する必要はありません。
建物の取得費の場合は、実際に購入した金額から減価償却費相当額を差し引く必要があり、購入金額そのもので計算すると後から税額が変動する可能性もありますので注意してください。
譲渡費用を明確にする
次に、譲渡費用（売却にかかった費用）も明確にしておきましょう。
不動産の譲渡にかかる費用は、基本的には建物を売るために支払った仲介手数料や印紙税で売主が負担したものになりますが、他にも貸家を売るために借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料なども含まれます。
修繕費や固定資産税などは含まれませんので注意してください。
細かい費用もきちんと計上して、譲渡所得を抑えることができれば納付する税金額も適正になります。
不動産売却にかかる特別控除
不動産を売却することで得る収入について一定の条件に当てはまる場合、その金額を大幅に控除してもらえるので、譲渡所得を減らすことができるため節税につながります。
譲渡所得は売却価格によって左右されますが、戸建て不動産を売却してもその全額を一度に手にできるとも限りません。
それでも、税金は契約書に記載された売却価格を基に計算されますので、控除を受けることができると高額な税金を支払う負担から解放されるようになります。
この特別控除にはいくつかの条件がありますが、戸建て不動産の売却に当てはまるものは、
「収用等により土地建物を譲渡した場合 ：5,000万円の特別控除」
「マイホームを譲渡した場合 ： 3,000万円の特別控除」
の2つが考えられます。
これは、「土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合」に、特別控除が受けられるという特例です。
不動産売買で適用されるのは、
1.売った土地建物は固定資産であること。
2.その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと。
3.最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。
4.公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者（その者の死亡に伴い相続または遺贈により当該資産を取得した者を含みます。）が譲渡していること。
の4つの要件全てに当てはまる場合に限ります。
これに当てはまるなら、譲渡所得から最高5,000万円まで特別控除を受けることができるので、大きな節税になります。
マイホームを譲渡した場合：3,000万円の特別控除
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けることができます。
適用要件は以下の通りです。
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。 (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。 イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。 ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）。
(3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。 （注） 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。
(6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※「マイホームを売ったときの特例」についてはこちらのページも参考にしてください。
⇒売却にかかる費用と税金についての詳細譲渡所得税と住民税の税率軽減
譲渡所得税と住民税が高額になるのは、その税率が高いことにあります。 税率は不動産の所有期間の長さによっても変わりますので、なるべく税率の低い時期に売却するのが節税になるでしょう。
長期譲渡所得
売却する不動産の所有期間が5年以上の場合、「長期譲渡所得」となり譲渡所得税の税率は所得税15%、住民税5%で計算されます。
短期譲渡所得
売却する不動産の所有期間が5年以内の場合は、「短期譲渡所得」となり所得税30％、住民税9％で計算されます。「長期譲渡所得」と比べて2倍近い税金を支払うことになりますので、売却する時期がずらせるようなら、5年を超えるまで待つほうが賢明といえます。
