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不動産投資はじめてガイド～名古屋編～
不動産売却を成功させるためには、まず不動産投資について基本的なことを知っておく必要があります。ここでは、不動産投資の概要をはじめ、不動産投資を理解するために必要な各種情報を解説していますので、これから不動産投資を始めたい人はぜひ参考にしてみてください。
そもそも不動産投資とは？
不動産投資は、自分が購入した不動産を他者に貸し出し、家賃収入を得るというビジネスモデルです。老後の年金対策として不動産投資を行うケースが多いですが、近年では20代、30代といった若い年代の不動産投資も増えてきています。
不動産投資の目的として、老後の年金対策として考えている方が多いようです。それ以外だと、生命保険の代わり、ローンの活用といった理由も。年金対策以外にもさまざまな活用の道があることが、不動産投資の大きな魅力と言えるでしょう。
不動産投資は、物件の所有者であるオーナーがアパートやマンション、オフィスビルなどを借り主に貸し出すという仕組みになっています。そして、両者の間には管理会社が仲立ちとなり、物件の総合管理、借り主の賃貸管理、そしてオーナーへの家賃入金などを行うのです。
不動産投資で知っておきたい利益のこと
インカムゲイン（家賃収入）
不動産投資では、物件のオーナーは自身が所有する物件を貸し出し、借り主から得る家賃収入が主たる利益となります。この家賃収入を、「インカムゲイン」と言います。
インカムゲインは家賃なので、1回1回の収入自体はそれほど大きくはありません。しかし、月1回定期的に得られるのがメリットです。また、不況時でも下落の影響を受けにくいので長期にわたって利益となりやすいのもメリットでしょう。
ただし、インカムゲインは建物の老朽化とともに少しずつ落ちていくので、経営計画を立てる際にはこの点を忘れてはいけません。
キャピタルゲイン（売買益）
インカムゲインと並んで、不動産投資における利益となるのがキャピタルゲインです。キャピタルゲインは、保有している資産の価値の向上によって得られる利益のこと。なお、ここでいう資産とは不動産物件に限らず、株式や債券のなどの有価証券、絵画、貴金属なども含まれます。「キャピタルゲイン」という言葉は、一般的に価格が変動しやすいものを安いときに購入し高いときに売却することで得られる利益全般を指すのです。
不動産投資におけるキャピタルゲインは、投資金額の大きさに比例した大きな利益を期待できることです。キャピタルゲインを得やすい不動産物件の条件としては、再開発や大型商業施設の誘致などが進行している地域にある、先進国の海外不動産である、インバウンドが好調なエリアであるなどが挙げられます。
代表的な不動産投資の種類
不動産投資の代表的な種類は、新築一棟アパート、中古一棟アパート、新築区分マンション、中古区分マンションの4つです。
新築一棟アパートは、新築なので空室・修繕リスクが低く、好条件の融資も受けやすいのがメリットです。反面、利回りはそれほど大きくありません。また、賃料の下落リスクがあり、節税効果も薄いのがデメリット。中古の場合は高い利回りが期待できる反面、中古物件なので空室・修繕リスクが高くなります。
新築区分マンションは、新築一棟アパートと同じく空室・修繕リスクが低く、好条件の融資が受けやすいのがメリットです。反面、販売価格にはデベロッパー側の利益・販売費が含まれているので、買った直後から中古物件として扱われるほか、売却時もデベロッパー側の利益・販売費のぶん安くしないと売れないので、そもそも不動産投資に向いていません。不動産投資に用いるなら中古区分マンションがいいでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資全般のメリットとしては、主業とは別に副収入が得られることが挙げられます。また、所得税や住民税、そして相続税の節税ができることも代表的なメリットでしょう。
ほかにも、団体信用生命保険を活用することで生命保険の代わりとすることも可能。不動産購入の借入の際に、団体信用生命保険に加入することで生命保険と同じ効果を得ることができるのです。
ほかの投資商品と比べると、不動産はミドルリスク・ミドルリターンで長期にわたって利益を得られる可能性が高い魅力的な商品となります。爆発的な高騰はあまり期待できないものの、FXなどのような資産がゼロになるリスクもほとんどないので、不動産投資は投資初心者でも手を出しやすいと言えるでしょう。
不動産投資のデメリット
不動産投資のデメリットとしては、物件の購入や売却にどうしても手間がかかることです。購入の際には、まず不動産会社を探して申込みを行うほか、銀行のローンなどの手続きを行わなくてはいけません。売却の場合も、不動産業者との仲介契約や査定などが必要です。そのため、できるだけ早くまとまったお金が必要というような場合には向きません。
また、不動産物件は購入だけでなく維持管理にも費用がかかります。適切な管理や定期的な修繕をしないと資産価値が下がってしまいますが、物件そのものの価値が低くなると家賃収入を維持管理費が上回ってしまうことも。逆に言えば、適切な管理をすることで物件の価値を高めることも可能です。
不動産投資の運用費や計算方法
不動産投資を始めるための初期費用は、購入物件価格の15％ほどになります。そして、初期費用の内訳は、物件の頭金、融資事務手数料、印紙代、火災・地震保険料、固定資産税・都市計画税の生産などさまざまな項目があるので、事前に確認しておきましょう。
不動産投資における利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは年間家賃収入÷物件価格）×100の計算式で求められる利益です。実質利回りは、表面利回りから各種管理費や税金などの各種費用を引いた利益となります。
初心者が知っておきたい不動産投資の仕組み
初心者が不動産投資を始める際には、その基本的な仕組みを知っておくといいでしょう。まず把握しておくべきなのは、不動産投資の利益には、購入価格よりも高い価格で売却することによって得られる利益である「キャピタルゲイン」と、保有している物件を借主に貸し出して得られる家賃収入である「インカムゲイン」の2種類があることです。
また、不動産投資に用いられる物件の種類は、物件の1室のみを購入して貸し出すワンルーム投資、アパートやマンションを一棟まるごと購入して貸し出す一棟買い、少ない資金でスタートできるのが魅力の一戸買い、近年注目を集めているシェアハウスや民泊、土地の貸し出しがあります。
不動産投資の失敗事例
不動産投資の典型的な失敗例として挙げられるのが、修繕積立金の値上がりや空室リスクの向上による赤字です。年々値上がりする修繕積立金が家賃収入を上回ったり、物件の種類と物件のあるエリアの需要が噛み合わず、空室が増えてしまうというのはよくある失敗例でしょう。
また、物件のあるエリアの将来的な変化も、初期段階から見据えておくべきでしょう。大学があるエリアで学生をターゲットに賃貸アパートを運営していたら、数年後に大学が移転してしまった、近隣のエリアが再開発を始めたため住人がごっそりそちらに移動してしまった、といったケースには注意しましょう。
不動産投資に向く人・向かない人とは？
長期的な視点で計画を建てられる人は、不動産投資に向いていると言えるでしょう。不動産投資を成功させるには、短期的な利益ではなく、物件価格の変動や周辺環境の変化などの長期的な展望を持つ必要があります。逆に、FXや株のような短期で利益を得る考えの人には向きません。
また、借金をリスクではなく投資として考えられる人も不動産投資に向いていると言えます。不動産投資を行う際には、大抵の場合銀行などからお金を借りてスタートすることになります。そこから収益を得るために、借金を必要な初期投資として割り切って行ける人は不動産投資に向いています。
